Как отметила пресс-служба Росреестра, доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, в 2020 году выросла более чем в полтора раза. За год в России было зарегистрировано порядка 2 млн. прав на недвижимость, купленную в ипотеку, 747 тыс. из них – в электронном виде. О том, какое преимущество имеет регистрация онлайн и какие риски для участников сделки она несет, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» Наталия Булахова :
— Электронные услуги имеют много преимуществ, такие как: экономия времени, ускорение процессов рассмотрения, сокращение количества посещений и удобство процедур взаимодействия с гос.органами, четкость процедуры предоставления конкретной электронной услуги.
— Но, чтобы совершать подобные сделки, нужна электронная подпись. Скажите, как ее можно оформить?
— Да. Электронная подпись (ЭП) – это цифровой аналог обычной подписи, действует в течение срока, на который выдается (например, на год).
Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 г. №63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.
— А как относятся к электронной подписи риэлторы?
— Профессиональные участники рынка недвижимости, в т.ч. юристы, с очень большой осторожностью и даже опаской относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.
— И почему?
— Электронные сделки- новинка на рынке недвижимости, с еще неотработанной безопасной схемой по защите ее участников от «свежих» мошеннических схем. А профессиональные участники рынка недвижимости в своей работе во главу угла ставят именно безопасность для своих клиентов при проведении сделок, что в данных сделках гарантировать сложно ввиду отсутствия наработанной практики, в том числе и судебной, противодействия мошенникам.
Также, к сожалению, стали популярны непрофессиональные рекомендации. Например, такой лже-успокаивающий совет: собственнику недвижимости достаточно подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия и тем самым обезопасить себя от электронного мошенничества.
— Но ведь есть закон, который…
— Закон-то есть, но с электронным подписанием договора и проведением в электронном виде регистрации в Росреестре это не проходит. Наложенный собственником через Росреестр запрет о невозможности регистрации без личного участия предполагает лишь невозможность ее осуществления на основании доверенности (или действительно выданной собственником, или поддельной). Но договор же, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физическим лицом «вживую», то есть лично.
— Поэтому опасность остаться без квартиры возрастает?
— Да. Сейчас собственникам недвижимости стоит намного больше опасаться незаконного завладения посторонними лицами их флеш-носителя с ключом к ЭП в целях подписания каких-либо документов с его помощью, чем бояться проведения мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре. Так же стоит опасаться подделки нотариальной доверенности на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭП и сертификата ключа подписи собственника для последующего проведения от его имени сделок
— А что же депутаты? Они думают над этим вопросом?
— В настоящее время законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но, к сожалению, реализация их на практике затруднительна.
— Что за нормы и почему из трудно воплотить в жизнь?
— Во-первых, с 13 августа 2019 года Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен статьей 36.2, в которой предусмотрен новый способ защиты недвижимости от мошеннических действий.
Согласно данным изменениям, госрегистрация перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, подписанных ЭП, осуществляется при условии, что в ЕГРН содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. При отсутствии такой записи в реестре заявление, подписанное ЭП собственника, должно быть возвращено без рассмотрения.
Такое заявление собственник может подать в Росреестр лично или по почте, предварительно заверив его у нотариуса (кстати, заверить данное заявление у нотариуса, применив ЭП самого заявителя, не запрещено законом).
— В каких случаях наличие в ЕГРН отметки о согласии собственника на осуществление сделок в электронном виде не обязательно?
— Если документы представлены нотариусом на основании нотариально удостоверенной сделки или органами государственной (муниципальной) власти;
— если подача документов для регистрации перехода прав на недвижимость с привлечением кредитных средств планируется через банк;
— если документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), выданной удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты.
— Из этого вытекает, что…
— Если договор по распоряжению недвижимостью не содержит истинной воли собственника, но подписан его электронной подписью (а для этого всего лишь нужен флеш-носитель с ЭП и сертификат ключа к нему), то сдать такой договор в Росреестр на электронную регистрацию через ипотечный банк не составит никакого труда, поскольку отметка в ЕГРН собственника на осуществление сделки в электронном виде в данном случае не обязательна и законом не предусмотрена.
А много ли ипотечных покупателей, которые действительно приобретают себе квартиру с привлечением ипотеки знают о том, что их электронная подпись, которую им услужливо помог получить для их разовой сделки ипотечный банк, на самом деле многоразовая, а сертификат ключа проверки ЭП имеет срок действия один (!) год?
Работники ипотечных банков, сопровождающие электронные сделки, не дают подробных разъяснений, когда их клиент-ипотечник или другой участник сделки подписывает заявление на регистрацию в удостоверяющем центре и изготовление сертификата ключа проверки подписи.
И никто в ипотечном банке Вам не предложит после проведенной электронной сделки, например, подать заявление о прекращении действия сертификата ключа ЭП. То есть, получается, что ЭП участникам сделки ипотечные банки с готовностью получать помогают, сделку под своим контролем проводят, а дальнейшие возможные действия с полученными ЭП участников сделки выпадают из их зоны ответственности. А нам надеяться на кристальную честность каждого менеджера банка?
Я уже не говорю о тех электронных сделках, когда продавец и покупатель находятся в разных регионах страны. Такое заявление можно подать и получить документальное подтверждение о закрытии сертификата ключа ЭП можно только в удостоверяющем центре того региона, который выдавал ЭП и сертификат к нему, что бывает крайне затруднительно для участника сделки из другого региона.
— Выше вы сказали «во-первых», а что во-вторых?
— Во-вторых, с 1 ноября 2019 года в тот же 218 Федеральный закон введена в действие часть 5 ст. 36.2, согласно которой Росреестр в день поступления заявления о госрегистрации перехода (прекращения) права собственности на недвижимость и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, уведомляет собственника об указанном заявлении (ФЗ от 02.08.2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Эта норма действует независимо от наличия отметки в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП.
Таким образом регистратор должен уведомить собственника о том, что поступило заявление о регистрации. Предполагается, что собственник своевременно узнает о попытках незаконного переоформления принадлежащей ему недвижимости.
— Но это же хорошо.
— С одной стороны, да. А с другой, законодателем указано, что уведомление будут направлять только по имеющимся в базе ЕГРН контактным данным (адресам электронной почты) собственника этой недвижимости, которые ранее были указаны им для обратной связи при регистрации в ЕГРН.
Знакомимся с подпунктом 7 пункта 3 статьи 9 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости», в котором указано, что в Реестр прав на недвижимость вносятся адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано.
А теперь задумаемся: какой же процент актуальных собственников у нас сможет ОПЕРАТИВНО получить информацию из Росреестра об обращении туда 3-х лиц с целью совершить каких-либо действия с их недвижимостью, если, например, эти собственники НИКОГДА не указывали свои контактные данные в Росреестре, поскольку приобретали свою собственность много лет назад, когда сбор таких данных Росреестром еще не планировался, или переданные данные собственника устарели (он сменил место жительство, например)? Как тогда собственнику оперативно получить информацию из Росреестра и оперативно отреагировать?
— И как?
— Это пока под вопросом. К тому же форма и порядок направления такого уведомления Росреестром также еще не разработаны. Поэтому вопрос об актуализации данных собственников в ЕГРН и оперативного уведомления их о возможных мошеннических действиях с их собственностью актуален и после принятия фактически декларативной нормы права.
К этому следует добавить, что если недвижимость оформлена в долевой собственности у нескольких собственников, то каждый из них должен будет обновить свои данные.
— Я слышал, что и правительство по этому поводу что-то принимало.
— Да, 24 ноября 2020 года подписано Постановление Правительства РФ № 1905 о расширении сферы услуг, которые оказывают многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Перечнем услуг теперь предусмотрено, что в МФЦ гражданам можно будет получить и ключи электронной цифровой подписи. Поэтому стал более актуален вопрос о повышении степени защиты от взломов личных кабинетов граждан на сайте Госуслуг, персонификации личности при доступе к услугам через личный кабинет, в том числе и для заказа ЭП там.
— После всего рассказанного встает главный вопрос: как же гражданам уберечь свою недвижимость от посягательств мошенников?
— Собственникам недвижимости сейчас важно усвоить несколько правил, которые помогут защититься от электронных способов мошеннических действий с их недвижимостью:
— серьезно подойти к выбору аккредитованного удостоверяющего центра, выдающего ЭП. Список таких центров можно проверить на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ (МинкомсвязиРФ). https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/2/ Там же содержатся перечни центров, деятельность которых приостановлена или прекращена;
— понять, что опасно передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам;
— придумать достаточно безопасное место для его хранения, исключающее доступ к нему других;
— заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений, внеся в ЕГРН контактные данные: электронную почту и номер телефона, что даст возможность регистратору связаться с Вами и уведомить в том случае, если без Вашего ведома в Росреестр будет подан в электронном виде пакет документов для перехода прав на Вашу недвижимость;
— если Вы планируете подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то следует знать, что у посредников должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов. Если электронные документы подаются через нотариуса или ипотечный банк, то регистрация в электронном виде состоится, даже если Вы предварительно не сделали в ЕГРН отметку, что подача в Росреестр документов по переходу прав на Вашу недвижимость возможна в электронном виде;
— если посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению Вашей электронной подписи – проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, Вы можете использовать ЭП в дальнейшем многократно. Для Вашей безопасности исключите использование ЭП третьими лицами, например, менеджерами банка или менеджерами застройщика. Если же использовать в ближайший год полученную ЭП Вы не собираетесь, то после проведенной электронной сделки имеет смысл подать в удостоверяющий центр заявление о прекращении действия сертификата ключа ЭП;
— если подписываете договор по отчуждению в простой письменной форме с привлечением ЭП, то (по возможности) обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора, чтобы исключить мошенничество по изменению в дальнейшем его условий, ранее согласованных с другой стороной, например, о цене недвижимости. А еще лучше обращаться за удостоверением договора к нотариусу, который сможет в дальнейшем и сам подать пакет документов по сделке на регистрацию в Росреестр;
— сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации, всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах возможной приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект, а также к тому, что может придется самостоятельно искать не все загрузившиеся в базу документы или осуществлять мероприятия по поиску «своего» пакета, сданного на регистрацию. Ни ипотечные банки, ни застройщики, с помощью которых Вы приобрели себе квартиру, не будут Вам оказывать в этом помощь.
Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения аттестованных специалистов по недвижимости и юристов reestr.rgr.ru , а также чрезмерная уверенность сторон сделки может обернуться потерями их денег, временем и потраченными нервами.
— И в завершении нашей беседы хочу спросить, а судебная практика помогает людям избежать ошибок?
— На сегодня собрано мало судебной практики по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок (когда стороны подписывают договоры электронной подписью). С момента их массового заключения на рынке недвижимости прошло немного времени. Первые электронные сделки пошли где-то с 2017 года, распространившись из ипотечного центра одного из крупных банков, работающего по этой схеме с Росреестром. А массовый захват электронными сделками рынка недвижимости семимильными шагами состоялся в прошедшем 2020 году, в период пандемии и изоляции.
Ничего удивительно нет в том, что ни законодательная база, ни, тем более, судебная практика никак не поспевает за данными темпами. Обзоры Верховного суда пока не обобщают практику по электронным сделкам. И тот, кто сейчас владеет практической информацией, тот и сможет обеспечить безопасность при проведении электронных сделок. Так что «набиваем шишки», делаем ошибки и пытаемся учиться на них.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН