Последние несколько месяцев, мы слышим много разговоров про NFT, цифровые картины и музыку, продаваемые в виде токенов. Но при этом все как будто забыли про самый главный коммерческий кейс для таких токенов - недвижимость.
Недвижимость идеально вписывается в концепт non-fungible tokens, так как каждый объект уникален, имеет свои собственные характеристики, и в идеале токен мог бы служить доказательством права владения конкретной недвижимостью. Кроме того, токенизация недвижимости могла бы открыть совершенно новые возможности для тех инвесторов, которые раньше не могли получить доступ на рынок из-за его дороговизны. Как это могло бы выглядеть?
Коллективные NFT-инвестиции
В наши дни стоимость недвижимости, благодаря постоянной монетарной накачке, растет без остановки во всех богатых странах. США, Китай, ЕС - всюду индекс роста недвижимости обгоняет рост реальных доходов населения.
Почему так происходит? Очень просто - во всех экономически развитых странах у обеспеченных людей накапливаются излишки денег, а недвижимость считается одним из лучших активов для вложения накоплений. И чем активнее идет печать денег и чем активнее в страну приходят денежные потоки, тем быстрее растет недвижимость. Вместе с этим недвижимость становится недоступной для широких масс населения из-за своей стоимости. Как один из вариантов решения проблемы, существуют REIT (real estate investment trusts) - фонды недвижимости, которые предоставляют ретейл-инвесторам возможность купить что-то вроде паев, долю в трасте. Каждый такой траст обычно владеет десятками объектов недвижимости, а стоимость входа начинается во некоторых случаях от $5,000. Но есть два недостатка: 1) для некоторых даже $5,000 это слишком большая сумма и 2) такие трасты часто не следят за рисками. В марте 2020 года, когда происходил обвал мировых рынков, было ликвидировано несколько крупных трастов, которые покупали недвижимость с большим кредитным плечом. К примеру, MFA Financial упал на 86%, Invesco Mortgage Capital на 52%, и инвесторы уже не смогли вернуть себе большую часть этих средств.
При токенизации недвижимости можно установить правила, которые ограничивают действия с NFT-токенами, и позволяют исключить возможность отдачи актива в залог для получения кредитного плеча. Таким образом, это может работать по схеме, когда централизованный фонд держит токен недвижимости, но владельцами его долей, а значит и недвижимости, через дополнительные токены являются маленькие инвесторы. Фонд управляет недвижимостью, сдает ее в аренду, но не может переместить токен куда-либо для получения кредитного плеча, потому что он хранится у кастодиана. Чисто технически, вход-выход инвесторов можно автоматизировать смарт-контрактами, и размер минимального порога для входа таким образом зависит только от легальной базы конкретной страны, которая может допускать или не допускать небольших инвесторов к таким активам. Очевидно, что юридически государства не позволят владеть недвижкой неограниченному анонимному кругу лиц, поэтому в любом случае это будут платформы с авторизацией.
В любом случае, подвижки есть, к примеру запускаются такие экспериментальные платформы как RETAP или DigiShares , позволяющие владельцам активов токенизировать их, а инвесторам покупать.
Проблемы и возможности
Главная проблема - большинство стран по-прежнему осуществляют сделки с недвижимостью в централизованном виде, и перевод из централизованного реестра в децентрализованную систему на глобальном уровне очень малореалистичен. Листинг таких токенов будет возможен только на специализированных платформах, доступных квалифицированным инвесторам, во всяком случае при текущем законодательстве.
Но при этом любые, даже самые незначительные подвижки в этом направлении могут существенно поменять инвестиционный ландшафт. Размер мирового рынка недвижимости составляет 280 триллионов долларов, и большая часть мирового населения не имеют доступ к этому рынку. Но запрос на такие активы есть - трасты недвижимости REIT достаточно ликвидны на рынках США и Европы, и в них всегда есть трейдеры и инвесторы. Даже если рынок токенизированной недвижимости изначально будет ограничен только квалифицированными инвесторами, в одних только США их наберется около 13,6 миллионов. А в децентрализованном финтехе со временем возникнут способы запустить на этот рынок и обычных неквалифицированных инвесторов. NFT-токены недвижимости можно будет закладывать, получая под них кредиты в криптовалютах, и даже использовать на DeFi-платформах для фарминга доходности. Пока это отдаленные планы - но постепенно законодательство и технологии позволят реализовать и это.
