Эффективное управление многоквартирным домом подразумевает под собой согласованную деятельность собственников. Это самая большая проблема на данный момент, потому что основная масса жителей в доме не желает задумываться о проблемах общего имущества, наивно полагая, что их обязанности ограничиваются только собственной квартирой, Собственники же нежилых помещений в МКД практически полностью отстранились от вопросов содержания общего имущества. Управлять домом мешают также недостаточный уровень знаний у собственников и неумение отстаивать свои законные права и интересы. А это в свою очередь позволяет управляющей компании (УК) уходить от ответственности за невыполненные обязательства по договору управления.
Возможность делегировать некоторые свои полномочия как собственников жилых/нежилых помещений предоставляет им обязанность избрать Совет МКД. Проще говоря, это домкомы, старшие по дому, существовавшие еще в советские времена. Совет МКД представляет собой выборный орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников. Как правило, это люди активной жизненной позицией, которые инициируют собрания собственников, так или иначе взаимодействуют с управляющей организацией, отслеживают изменение размера платежей за ЖКУ, занимаются благоустройством дворовой территории…
Выбор Совета – обязанность собственников помещений. Управляющая организация заинтересована в избрании такого органа, ведь обсуждать спорные моменты, возникающие при управлении домом гораздо проще с несколькими людьми, имеющими некоторое понятие о процессе управления, чем объяснять каждому жителю в доме свои действия в рамках договора управления.
Правовой статус Совета МКД прямо не установлен законодательством. Совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения собственникам по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых на собрании, контролировать выполнение договора управления управляющей организацией.
Совет МКД не является юридическим лицом , его регистрация не проводится.
Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме. Он не может владеть собственным имуществом , так как не является юридическим лицом.
Совет дома не может быть:
- истцом;
- ответчиком;
- защитником интересов собственников в суде.
Совет МКД необходимо избрать если:
1) в доме более чем четыре квартиры ;
2) домом управляет управляющая компания (УК);
3) собственники выбрали непосредственное управление домом.
На эту процедуру отводитсякалендарный год, который отсчитывается :
- с момента смены способа управления МКД с ТСЖ/кооператива на управление УК или непосредственное управление;
- с даты ввода дома в эксплуатацию в отношении новых домов.
Если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками не принято или не реализовано , администрация в трехмесячный срок созывает ОСС, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета, в том числе председателя Совета, или о создании ТСЖ. Этот механизм практически не работает, так как требует определенных финансовых затрат, не предусмотренных в бюджете. Да и, если жители в доме инертны и не смогли сами выбрать Совет дома, то никакие усилия властных структур не будут иметь последствий. Разве что может быть формально выбран Совет, который никогда не будет работать.
ВЫБОР СОВЕТА МКД
Состав Совета дома избирается только из собственников жилых и нежилых помещений в данном доме на общем собрании. Количество членов Совета устанавливается на общем собрании (ОСС) с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Например, в одноподъездном 16-этажном доме в состав Совета можно включить представителей от всех или нескольких этажей. В остальных случаях лучше ориентироваться на количество подъездов в доме и выбирать по одному представителю от подъезда, обсудив кандидатуру предварительно с жителями подъезда. Жителям проще общаться со своими соседями, да и не всегда они знают тех, кто проживает в других подъездах дома.
Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления товарищества собственников жилья. Его состав подлежит переизбранию каждые два года , если иной срок не установлен решением собрания. Если в установленный срок собственники в МКД не приняли решение о переизбрании Совета, то его полномочия автоматически продлеваются на тот же срок . В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на ОСС.
ВАЖНО!
Житель в доме, не являющийся собственником помещения, не может быть членом или председателем Совета , даже имея нотариальную доверенность, в которой предусмотрено право выбирать и быть избранным в Совет дома. В этом случае соответствующие права и обязанности возникают не у представителя, а у доверителя — собственника помещения в доме. Совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, запрещено. Представитель по доверенности только может участвовать в собрании и голосовать по вопросам повестки дня.
АЛГОРИТМ ВЫБОРА СОВЕТА МКД
1. Инициировать общее собрание собственников.
Очень важно составить повестку дня ОСС, ничего не упустив, и подобрать подходящие кандидатуры в Совет.
В повестку дня общего собрания, кроме обязательных, необходимо включить следующие вопросы:
1. О выборе Совета МКД.
2. О количественном составе Совета.
3. О выборе членов Совета.
4. О выборе председателя совета МКД из числа членов Совета.
5. Делегирование полномочий Совету и его председателю (максимально конкретно ).
6. Об оплате членам Совета и/или председателю Совета МКД.
7. О размере , условиях и порядке выплаты вознаграждения членам Совета и/или председателю Совета.
8. О сроке полномочий Совета.
На собрании можно принять Положение о Совете МКД, в котором прописать все нюансы работы Совета, его полномочия, основания смены председателя Совета, порядок создания комиссий собственников, направления их работы, порядок взаимодействия с УО и т.д. Это существенно облегчит в дальнейшем работу Совета и его председателя.
Подбирать кандидатуры в Совет надо взвешенно – оценить активность претендентов, наличие у них хотя бы минимальных знаний об общем имуществе и его содержании. Обязательно заручиться согласием кандидатов на работу в Совете, ведь это большая дополнительная нагрузка и ответственность. От слаженной работы членов Совета и председателя очень многое зависит в доме.
2. Известить собственников о проведении ОСС, дате проведения и повестке дня.
Сообщить о собрании надо всем собственникам жилых и нежилых помещений способом, указанном в Жилищном кодексе или принятом на общем собрании собственников в данном доме.
3. Провести общее собрание.
Проще всего провести общее собрание в очно-заочной форме.
ЗАПОМНИТЕ!
При проведении общего собрания в очно-заочной форме:
1) все собственники голосуют письменно ;
2) кворум определяется по каждому вопросу повестки дня после подсчета всех бюллетеней для голосования.
4. Подвести итоги ОСС и оформить протокол в соответствии с Жилищным кодексом, чтобы исключить возможность опротестования его решений.
Решение о выборе Совета и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании.
При этом решения о наделении председателя Совета полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Обязательно уточните, какой кворум установлен для принятия того или иного решения по вопросам повестки дня. Иначе решение собрания могут признать недействительным.
Протокол со всеми приложениями, в том числе письменными решениями собственников, нужно прошить, пронумеровать и скрепить подписью председателя собрания.
5. В десятидневный срок сообщить собственникам в доме о принятых решениях способом, принятом на общем собрании собственников.
6. В этот же срок отправить в УК оригиналы протокола ОСС и решений собственников для передачи не хранение в ГЖИ.
Нужно не просто отдать оригиналы документов собрания в УК, а обязательно зарегистрировать сопроводительное письмо с указанием какие документы и в каком количестве Вы передали. Тогда можно отследить – будут ли они переданы в ГЖИ. Ведь не всегда УК нравится, что дом организован, и собственники будут тщательно контролировать расходование своих денежных средств на содержание общего имущества. Не забудьте оставить себе копии всех документов ОСС, переданных в УК. В некоторых случаях нужно подготовить несколько оригиналов протокола собрания со всеми приложениями. Например, если собственники принимают решение о составе общего имущества или о месте и способе размещения сообщений о проведении общего собрания. Если вдруг возникнет необходимость представить подлинники протокола и решений собственников в суд, взять их будет негде. Вы можете обратиться в ГЖИ с просьбой выдать заверенную копию именно этого протокола, но вряд ли получите. Срок хранения протоколов в ГЖИ – 3 года. И не факт, что в ГЖИ этот протокол есть…
7. Начать работу Совета.
На первом заседании Совета надо внимательно изучить, что должен делать Совет и что он может. То есть полномочия самого Совета и его председателя.
О том, с чего начать, мы уже писали в статье по ссылке.
_____________
Текст создан в рамках проекта "Просто о ЖКХ" - подкаста из цикла образовательных передач, в ходе которых его ведущие – Сергей Сохранов и Андрей Костянов разбирают наиболее типичные ситуации, с которыми сталкиваются жители многоквартирных домов.
Проект реализуется при поддержке Грантов Мэра Москвы для социально ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы
Ссылка на канал подкаста "Просто о ЖКХ" на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCujVWLzzNGXa8sFzhKCbuqQ
Ссылка на подкаст: https://podcast.ru/1552620783
Наш официальный сайт: https://prostogkh.ru
Instagram: https://instagram.com/prostojkh
Telegram: https://t.me/prostogkhpodcast