Покупка квартиры – мероприятие крайне ответственное, поскольку является дорогостоящей сделкой. В связи с этим нужно быть очень внимательным и не допустить ситуации, в которой сделка может быть признана недействительной, а также иных неблагоприятных последствий. К тому же на рынке недвижимости ныне немало мошенников, в связи с чем важно знать какие подводные камни при покупке квартиры.
Правоустанавливающие документы при покупке квартиры
Первоначально нужно удостовериться в наличии у продавца правоустанавливающих документов:
- свидетельства о праве собственности;
- документа, на основании которого это свидетельство было выдано.
Покупая квартиру нужно заказать выписку из ЕГРП , из которой вы узнаете историю сделок, которые совершались в отношении квартиры, а также наличие или отсутствие обременений правами третьих лиц: покупаемая квартира не сдана в аренду, не находится под арестом или в залоге. Так же из указанной выписки будет видно, являлась ли квартира предметом судебных разбирательств и когда они имели место быть.
Срок исковой давности по законодательству РФ составляет 3 года, следовательно, по истечении указанного срока третьи лица не смогут заявить о своих правах на недвижимое имущество. Однако здесь есть исключения, поскольку этот срок может быть восстановлен судом по уважительным причинам.
Выписка из домой книги покажет, кто зарегистрирован по месту жительства в покупаемой квартире, есть ли несовершеннолетние (в данном случае при продаже квартиры потребуется согласие органа опеки и попечительства), а также лица, которые сохраняют право пользования квартирой, например, лица, давшие согласие на приватизацию, но при этом не ставшие собственниками.
Важно попросить продавца предоставить технический паспорт , чтобы убедиться, что жилое помещение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе, если была перепланировка, то она узаконена.
Обращение к нотариусу в ходе покупки квартиры
Отдельные подводные камни при покупке квартиры позволяет избежать обращение в нотариальную контору.
Если квартира продается по доверенности, то следует обратиться к нотариусу с запросом и проверить, действительна ли она на момент заключения сделки, а также, отражены ли там права продавца на заключение сделки по продаже квартиры.
К нотариусу потребуется так же обратиться, если квартира досталась продавцу по наследству, чтобы убедиться, что никто из родственников не претендует на наследство и не оспорит в дальнейшем вашу сделку.
Нотариально удостоверенное согласие на продажу недвижимости супруга требуется, если продавец находится в браке, и квартира является совместно нажитым имуществом.
Проверка дееспособности продавца
Желательно так же проверить дееспособность продавца, попросив его предоставить медицинские справки, о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
Оплата по договору – важное условие приобретения недвижимости
Не стоит соглашаться с продавцом на занижение стоимости квартиры в договоре для ухода от налогов, т.к. при расторжении договора купли-продажи квартиры вы сможете претендовать именно на ту сумму, которая указана в договоре, а также получить налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).
В случае налоговой проверки, если будет установлено, что стоимость квартиры занижена, налоговый орган взыщет с продавца неуплаченный налог, соответствующий размеру рыночной стоимости квартиры.
Обратите так же внимание, в чем выражается предоплата по договору, в виде аванса или задатка, т.к. аванс возвращается покупателю при отказе от заключения договора, а задаток остается у продавца.