Есть много способов инвестировать в недвижимость. Если говорить о "вложил и забыл", то это чаще всего покупка квартиры и сдача в аренду.
И пофиг что она принесет доход не более 4-6% годовых в рублях (после вычета налогов и всех расходов 3-4%). Зато надёжно, минимум рисков и можно её потрогать, если повезёт продать дороже или жить в ней.
Можно купить коммерческую недвижимость. Доходность конечно будет выше — 8-12% годовых, но и геморроя тоже прибавиться. При этом надо хорошо разбираться в рынке, который сложнее рынка жилья. Тут уже лучше обращаться к профессионалам. В обоих случаях совсем ничего не делать не получиться. Искать арендаторов чтобы не было простоев, ремонты, соседи, согласования и т.д. Следить за собственностью придётся в любом случае, иначе денежные потоки начнут уменьшаться. Если например не делать ремонт, вам будет всё сложнее сдать свою квартиру или помещение нормальным арендаторам за хорошие деньги.
Цена недвижимости подвержена значительным колебаниям; можно допустить серьезную ошибку при выборе местоположения, стоимости и т.д. Рост стоимости недвижимости на периоде 5-10 лет не гарантирован, если горизонт инвестиций 10 и более лет или купили ниже рынка - шансов больше (можно с достаточной уверенностью сказать что она подорожает).
Что имеем в итоге если инвестируем в квартиры:
Доходность 4% годовых, деньги заморожены в активе с низкой ликвидностью. Капитал в рублях с соответствующими валютными рисками.
Про депозиты и говорить не хочу. Рубль обесценился больше чем в 5 раз за последние 20 лет с 2000г. Если захватить 90-е то вообще станет грустно.
Если речь идёт о сохранении капитала и ежемесячном пассивном доходе есть варианты значительно интереснее.
Что может быть надежнее и доходнее квартиры в Москве? — ну, например, портфель из большого количества объектов недвижимости в разных странах. Или государственные и корпоративные облигации надёжных эмитентов диверсифицированные по секторам, валютам и странам. Или инвестиции в глобальную инфраструктуру (порты, нефтепроводы, сотовые вышки и т.д.). Да, это я про ETF фонды, но не абы какие, а совершенно конкретные. Далее я разберу несколько интересных фондов, а сейчас кратко —
5 тотальных преимуществ ETF фондов перед пассивными инвестициями в недвижимость:
- Надёжнее (капитал хорошо диверсифицирован по странам, валютам, секторам). Это намного надёжнее чем один объект в одном секторе в одном городе одной страны)
- Ликвиднее (можно вывести деньги по щелчку пальца по клавиатуре и получить их завтра на свой счёт в банке, в отличии от недвижимости, где срок получения кэша может растянуться на долгие месяцы + транзакционные издержки)
- Полностью пассивный доход (есть только одно очень важное и чрезвычайно прекрасное дело каждый месяц — смотреть смс о поступивших точно в срок дивидендах)
- Низкий порог входа (можно инвестировать хоть от $10, это как купить пол миллиметра квартиры в Москве)
- Доходность выше при меньшем риске (от 6,5% до 10% годовых в долларах, при лучших характеристиках - см. п.1-4)
Перейдём к конкретным фондам, или точнее к семейству фондов -->
Aberdeen Standart Investments
Это одна из крупнейших инвестиционных компаний в мире и самая крупная в UK. Управляет активами на сумму более $635 млрд. В неё входят 13 фондов, самые интересные для наших целей на мой взгляд:
1. Aberdeen Global Premier Properties Fund (AWP)
Инвестирует капитал в инвест фонды недвижимости (REITs), которые непосредственно владеют недвижимостью по всему миру. Включает в себя производственные и складские площади, жильё, офисы, ритейл, больницы, отели и др. Арендные платежи от которых распределяет в виде дивидендов. См. структуру фонда ниже.
Текущая доходность: 8% годовых (с учётом курса акций фонда на дату написания статьи - $6)
Сумма дивидендов: $0,04 на одну акцию, утверждается раз в год
Выплата дивидендов: ежемесячно
2. Aberdeen Standard Global Infrastructure Income Fund (ASGI)
Цель фонда - обеспечение высокого общего возврата на капитал с акцентом на текущий доход инвесторов. Инвестирует в активы, составляющие жизненно важную глобальную инфраструктуру для общества. Среди них: морские порты по всему миру, самая большая сеть сотовых вышек в США, нефтепроводы, электростанции, платные дороги, еда, вода и все дела).
Хоть она и просела во время пандемии, надёжнее инфраструктуры сложно что-то придумать во время финансовых потрясений. К тому же она станет бенефициаром восстановления мировой экономики после снятия ограничений из-за COVID-19.
Текущая доходность: 6,5% годовых (с учётом курса акций фонда на дату написания статьи - $19,7)
Сумма дивидендов: $0,108 на одну акцию, утверждается раз в год
Выплата дивидендов: ежемесячно
3. Aberdeen Global Income Fund, Inc. (FCO)
Фонд инвестирует в государственные и корпоративные облигации в соотношении 40%/60% соответственно, с акцентом на развивающиеся рынки (44% - развитые, 56% - развивающиеся).
Текущая доходность: 10% годовых (с учётом курса акций фонда на дату написания статьи - $8,4)
Сумма дивидендов: $0,07 на одну акцию, утверждается раз в год
Выплата дивидендов: ежемесячно
Хорошая доходность этого фонда объясняется в том числе тем, что фонд активно использует кредитное плечо. На данный момент отрыта кредитная линия на $40 млн при общих активах в $61 млн. Дешёвые кредитные средства с лихвой покрываются доходностью надёжных, стабильно генерирующих кэш активов. При росте процентных ставок доходность может снизится.
Так же фонд активно инвестирует в инструменты субинвестиционного класса. Основная часть капитала распределена в облигации среднего качества (с рейтингами BB/BA-BBB/BAA). Например это может быть люксембургский телекоммуникационный холдинг Altice France Holding SA с рейтингом B2 и купонной доходностью 10,5%. Или гос облигации Багамских островов Bahamas Government International Bond с рейтингом BB и доходностью 8,95%. За счёт диверсификации по более чем 335 активам соотношение риск/доходность на мой взгляд очень привлекательно.
А как купить эти фонды?
Здесь есть пару сложностей. Российские брокеры дают доступ к этим фондам только квалифицированным инвесторам. Я общался с одним из своих брокеров - Финам, они и вовсе не нашли в списке торгуемых бумаг фонд Aberdeen Global Income Fund, Inc. (FCO).
В общем, варианта два — получаем статус квалифицированного инвестора или открываем счёт у иностранного брокера.
Но это же не проблема если ты всерьёз хочешь создать и сберечь свой капитал?) К тому же с этим гораздо проще разобраться чем в оформлении сделок с недвижимостью. Один раз зарегистрировал аккаунт — и больше никакого геморроя. По получению статуса квал. инвестора — есть всякие лайфхаки как упростить процесс, загугли или см. на ютюб.
По-моему, владеть частью мировой инфраструктуры и получать с неё ежемесячный доход — это точно лучше одной квартиры в одном городе в одной стране)
----
Если понравился пост - ставь лайк, подписывайся. Есть вопросы - пиши комментарий или в директ. Мне важно это знать.