Прежде чем покупать дом в разгар пандемии, вам необходимо понять состояние ипотечной индустрии. Эта информация жизненно важна, если вы хотите совершить наилучшую покупку, используя имеющуюся информацию.
В 2021 году, по мере того, как мы постепенно выходим из пандемии, состояние ипотечной отрасли улучшается. Стандарты кредитования по-прежнему очень жесткие. Однако банки и кредиторы наняли больше людей, чтобы удовлетворить высокий спрос. В результате банковские спреды сузились, что хорошо для потребителя.
Я поддерживал связь с представителем ипотечного кредитора, который рефинансировал мой предыдущий дом в 2019 году . Он работает в одном из пяти крупнейших банков страны и составляет 20% крупнейших производителей в своем отделе. Другими словами, он точно знает, что происходит на ипотечном рынке изнутри.
Рынок жилья нагревается по ряду причин:
- Ставки по ипотеке по-прежнему близки к рекордным минимумам, поэтому доступность повышается.
- S&P 500 закрылся более чем на 16% в 2020 году, а NASDAQ закрылся на 48% в 2020 году.
- Месяцы отложенного спроса из-за наличия жилья и уверенности в экономике возвращаются
- Осознание того, что наличие дома более ценно, потому что больше времени проводится дома
- Желание иметь дом лучше или больше, учитывая, что мы проводим больше времени дома
- Желание инвестировать в относительно более стабильный класс активов
- Общее предложение по-прежнему ограничено (в 2020 году предложение SFH упало более чем на 20% г / г)
Если вы сомневаетесь в моем утверждении о том, что недвижимость набирает обороты, количество заявок на покупку ипотечных кредитов достигло 11-летнего максимума в мае 2020 года. А спрос все еще остается высоким в 2021 году . Намерение купить недвижимость очень велико для недвижимости, колеблющейся около медианы. цена.
Что нужно знать о состоянии ипотечной отрасли
Несмотря на значительный рост числа заявок на покупку ипотечных кредитов, инвесторы в недвижимость не должны делать общих выводов о том, что все сегменты недвижимости вырастут.
Вот состояние ипотечной индустрии в 2021 году, по мнению моего кредитного специалиста. Мы говорили около часа.
Проблемы с ликвидностью (прибыльностью)
Растущий процент людей не платит по ипотеке, и банки не уверены, возобновятся ли выплаты и когда. В результате его банк предоставляет ссуды только наиболее финансово состоятельным клиентам. Президент Байден продлил мораторий на аренду и ипотеку до сентября 2021 года. В результате банки откладывают резервы для будущих платежей по умолчанию.
Более строгие стандарты кредитования
Из-за проблем с ликвидностью (прибыльностью) банки значительно ужесточили стандарты кредитования. Вот некоторые из повышенных стандартов кредитования, о которых он сказал мне:
- В какой-то момент Wells Fargo временно прекратил разрешать рефинансирование наличными.
- Несколько крупных банков больше не полностью учитывают значения RSU при расчете суммы займа.
- Доходы по Графику E (доход от аренды) больше не учитываются при подсчете суммы, которую человек может занять - большой шок
- Кредитные линии собственного капитала (HELOC) в настоящее время остановлены
- Минимальный первоначальный взнос 20%.
- Повышен минимальный кредитный рейтинг для получения ипотечной ссуды до 680
Другими словами, стандарты кредитования настолько строги, насколько это возможно. В результате, возможно, есть потенциал роста ликвидности недвижимости, если произойдет возврат к стандартам уровня до пандемии раньше.
Вынужденное кредитование ГЧП вызывает утомление
Из-за комиссии за оформление, которую банки собирают с денег ГЧП, гарантированных государством, я мог подумать, что все банки будут в восторге от кредитной программы ГЧП .
Однако мой ипотечный кредитор выразил обеспокоенность тем, что второй раунд кредитования ГЧП вытесняет другие виды кредитования. Он сказал, что его банк также обеспокоен, что ему придется зафиксировать убытки в течение года, прежде чем правительство возместит банку ссуды ГЧП.
Несмотря на вытеснение кредитов, программа ГЧП до сих пор пользовалась огромным успехом. Раунд 2 должен принести больше облегчения и защитить больше рабочих мест.
Сложнее получить крупные займы
На 2021 год Федеральное агентство жилищного финансирования повысило максимальный лимит соответствующего кредита для частной собственности с 484 350 долларов США до 510 400 долларов США. Другими словами, ссуда в размере 510 401 доллар считается большой ссудой. Соответствующий предел кредита в Сан-Франциско, Калифорния, и некоторых других округах составляет 765 600 долларов США для дома или квартиры на одну семью.
Получить соответствующий кредит легче, потому что банки могут продать ипотеку поддерживаемым государством Freddie Mac и Fannie Mae. Гигантские ссуды не могут быть проданы этим учреждениям. Когда банк продает ипотеку, сопутствующий ему риск также переносится, что означает, что теперь банк может выдавать больше ипотечных кредитов.
Однако мой кредитор сказал то, о чем я раньше никогда не слышал. Он сказал, что с новыми правилами для вновь выданных кредитов после продажи ипотеки Fannie Mae, если заемщик задерживает хотя бы один платеж или проявляет терпение, его банк будет обязан не только выкупить всю ипотеку, но и уплатить 11-балльный штраф (11%) . Штраф в 11 пунктов эквивалентен штрафу в 77 000 долларов за ссуду на 700 000 долларов.
Крупные ссуды не могут быть проданы Fannie Mae или Freddie Mac. Их можно продать на частном вторичном рынке. Однако из-за большего количества правил мой кредитор сказал, что его банк держит большую часть крупных займов в своих бухгалтерских книгах. Поэтому банки более строги при оценке заемщиков, которые ищут крупные ссуды.
Кредиторы строги к своим клиентам
В разгар пандемии в марте-июне 2020 года существующие клиенты Wells Fargo НЕ могли получить неограниченный (крупный) кредит. Но, в конце концов, Wells и другие банки расслабились во 2П2020 и 2021 году.
Если вы не являетесь существующим клиентом Wells Fargo и хотите рефинансировать или получить крупную ссуду в банке, вам все равно нужно будет перевести активы на сумму 1 миллион долларов или более в квалифицируемый. Это все еще очень сложная задача. Но, по крайней мере, Wells Fargo делает больше, чтобы помочь своим существующим клиентам.
В 2021 году банки ослабили эти ограничения для существующих клиентов, поскольку банки смогли справиться с большим отставанием от спроса на рефинансирование.
Я настоятельно рекомендую поискать ипотеку. Взгляните на Credible , где вы можете получить несколько цитат бесплатно за считанные минуты. Его кредитная платформа имеет квалифицированных кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес.
К великому сожалению, материал оказался объемнее чем предполагалось, поэтому предлагаю ознакомиться со второй частью статьи на канале, спасибо за интерес.
