Советы от эксперта рынка инвестиций в недвижимость, коммерческого директора компании "Деловой Новосибирск" Марины Белых (Лысенко):
Часто продавцы недвижимости заведомо преувеличивают доходность своего объекта с целью аргументации максимальной высокой продажной стоимостью. Я сторонник прозрачного и детального расчёта окупаемости, которую мы с нашей командой стараемся внедрять при работе с доходной коммерческой недвижимостью.
Итак, какие расходы нужно отнимать из арендной платы, чтобы получить реальную доходность объекта и высчитать его окупаемость:
1) Налоги
В первую очередь, при работе с экономикой объекта я убираю расходы на налог с прибыли.
Он рассчитывается индивидуально, большинство инвесторов, ведущие бизнес в качестве индивидуального предпринимателя, использует упрощённую систему налогообложение "доход", что означает, что убирает из арендного потока минимум 6%.
Помимо этого необходимо учитывать ежегодные налоги на имущество.
И также высчитать их из общегодового дохода от аренды.
Особенно актуально это, когда речь идёт о крупных объектах и об объектах, не освобождённых от уплаты имущественного налога.
Подробнее о налогообложении при управлении коммерческой недвижимостью у нас была серия интервью с экспертом в этой области - все представлены на сайте нашей компании.
2) Коммунальные расходы
Здесь всё достаточно просто - электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение.
Именно эти расходы, в основном, всегда учитываются инвесторами, и часто по умолчанию возмещаются арендаторами дополнительно к аренде.
3) Эксплуатационные расходы ( OPEX )
Когда речь идёт о помещениях в жилых домах обязательно нужно учитывать, расходы на содержание общедомового имущества (к сожалению, собственники нежилых помещений несут их наравне с собственниками квартир, несмотря на то, что не используют зачастую МОП), а также взносы на капитальный ремонт в Фонд модернизации ЖКХ.
Если речь идёт о помещениях в нежилом здании, то также в большинстве случаев возникают расходы на управляющую компанию, услуги которой необходимо оплачивать.
Если же Вы сдаёте здание целиком, то, несомненно, Вы несёте расходы на минимальный технический/управленческий персонал, который у Вас в штате или на аутсорсинге, а также на профилактические проверки всего технического оборудования.
В такие расходы входят: содержание охранно-пожарной сигнализации, системы пожаротушения, приточно-вытяжной вентиляции, системы видеонаблюдения, вывоз мусор, клининг, уборка и вывоз снега и т.п.
Все эти расходы мы называем эксплуатационными платежами.
По собственным объектам формата street-retail мы всегда выделяем постоянную и переменную часть арендной платы для максимальной чёткости в расчёте дохода от аренды и прозрачности для арендатора.
В переменной части расписываем отдельно возмещение арендатором всех коммунальных услуг и способ их расчёта, а также список эксплуатационных платежей.
В складских комплексах, торговых и бизнес- центрах классом от "В" и выше, часто размер эксплуатационных платежей фиксированный ежемесячно известен под английской аббревиатурой OPEX.
4) Капитальные затраты для модернизации ( CAPEX )
Раз мы начали водить международные термины, то эта статья расходов называется CAPEX.
Крайне важно, учитывать и капитальные вложения, которые объект потребует в период его окупаемости.
В частности, для повышения ликвидности на рынке (например, ремонт фасада, благоустройство прилегающей территории) или для снижения эксплуатационных платежей (как вариант, в здании это может быть переход от электрического отопления к центральному). Нужно провести анализ и понять, какие вложения могут понадобиться при управлении объектом.
Я всегда говорю своим клиентам, что недвижимость должна быть ухоженной и конкурентноспособной на рынке. Только при таком подходе она будут востребована у арендаторов/покупателей, а значит, прогнозируема по доходности и ликвидности.
Путем вычисления, систематизации всех вышеперечисленных расходов, мы можем приблизиться к максимальной реальной доходности.
Поэтому обязательно знакомьтесь с договорами аренды, уточняйте у владельца все описанные расходы для понимания конечной стоимости объекта - до формирования своего предложения по цене покупки. Ведь не редко за фразой продавца "арендатор возмущает все коммунальные услуги отдельно" кроются те самые подводные камни, а декларируемая привлекательная окупаемость в 8,5 лет, например, достаточно быстро превращается в 9 лет.
При этом, конечно, не мало важным в этих расчётах является ориентация на реальную рыночную арендную ставку для рассматриваемого объекта (не только на текущую от действующего арендатора) - ведь искусственное завышение тоже может встречаться на рынке.