Наиболее весомый вклад в достижение внесли Екатеринбург и Новосибирск
В 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) был заключен рекордный объем сделок за всю историю наблюдения: 851 000 квадратных метров, отмечают аналитики Knight Frank. Это на 45% больше уровня 2019 года. Однако уже в этом году совокупный объем новых региональных сделок может превысить 1 млн «квадратов».
– В 2021 году в регионах России объем ввода новых качественных складских помещений составит от 800 до 900 тысяч квадратных метров. При этом совокупный объем сделок может превысить 1 млн квадратных метров. Таким образом, доля вакантных площадей сократится и будет составлять около 4-4,5%.
Средневзвешенные ставки аренды на складские помещения класса «А» в регионах России в 2020 году могут продолжить рост и составить 3 800 – 3 900 рублей за «квадрат» в год без НДС и ОРЕХ. Также мы ожидаем, что основными драйверами спроса на региональные складские площади в 2021 году останутся компании из сферы розничной и онлайн-торговли, – прогнозирует региональный директор, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
История вопроса:
Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и онлайн-торговли (23% поглощенных площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объему спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 годах являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).
По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.
В прошлом году всего в России было введено 1,8 млн квадратных метров складской недвижимости: 45% (837 000 «квадратов») – в Москве, 17% (312 000 «квадратов») – в Санкт-Петербурге и 38% (745 000 «квадратов») – в остальных регионах России. Стоит отметить, что наибольшее число объектов было введено не в Москве, а в регионах.
До половины введенных складов предназначались для сдачи в аренду. Таковы объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 000 «квадратов»), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 000 «квадратов»), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 000 «квадратов»), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 000 «квадратов»), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 000 «квадратов»).
Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом более чем в пять раз и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся распределительный центр для «Магнита» в Новосибирске (43 000 «квадратов»); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 000 «квадратов»), а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону и Казани – по 38 000 «квадратов» каждый. Из построенных под клиента объектов две трети арендовано, треть построена на продажу.
В свою очередь, 22% введенных площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 000 «квадратов»), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 000 «квадратов») и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 000 «квадратов»).
Отмечаются тенденции к выходу на региональные рынки крупных федеральных компаний в связи с небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.
Объем вакантных площадей в целом в регионах России по сравнению с 2019 годом сократился и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 000 «квадратов». Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России.
Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объеме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей.
Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 000 «квадратов» в Краснодаре, а 44 000 «квадратов» арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 000 квадратных метров в Курске и 35 000 квадратных метров в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрел в собственность по схеме built-to-suit 63 000 квадратных метров в Екатеринбурге, а также арендовал порядка 6 000 квадратных метров в Ростове-на-Дону.
Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потребленным складским площадям в регионах России, купив и арендовав 23% поглощенных площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 000 квадратных метров складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 000 квадратных метров – в Екатеринбурге, а также 78 000 квадратных метров – в Ростове-на-Дону.
Если в 2019 году на транспортно-логистические компании пришлось 32% всех сделок по аренде или продаже складской недвижимости и 20% – на розничную торговлю, то в 2020 ситуация кардинально поменялась. Лишь 4% сделок достались транспортно-логистическим компаниям, тогда как 58% – розничной торговле. Доля онлайн-торговли в аренде и покупке складов почти не поменялась: 22% в 2019 году и 23% в 2020-м.
Как в Московском регионе, так и на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низкой вакансии площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство складов.
Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 квадратных метров по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб лей за квадратный метр без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и рядом других факторов.
Напомним, что c огласно прогнозам аналитиков Knight Frank, нынешний год станет рекордным по объему ввода с 2014 года. Будет построено около 1 250-1 300 тысяч квадратных метров складов, что на 25-30% больше значений нового строительства в 2018-м, 2019-м и 2020 годах. LR
#складскаянедвижимость #складскиеплощади #built-to-suit #прогнозы #KnightFrank