Если вы решили продать квартиру самостоятельно, то при определении цены учтите эти факторы.
При продаже квартиры - главная задача вас как продавца это получить самую высокую цену относительно ваших конкурентов, других квартир.
Редко кто задумывается как формируется цена на вторичную недвижимость. С новостройками все более понятно – себестоимость и желание застройщика заработать - используя маркетинг и рекламу нас убеждают в преимуществах того или иного жилого комплекса.
А как со вторичкой?
Первым делом вы открываете в интернете сайты объявлений, выбираете аналоги - определяете хуже или лучше ваш вариант и насколько хуже или лучше. Вы смотрите фотографии и описание и на основании этого формируете свое мнение о том или ином варианте.
Соответственно допускаете первую ошибку. Варианты квартир, на которые вы ориентируетесь при определении стоимости:
1. были проданы некоторое время назад, просто объявление забыли снять;
2. их нет и никогда не было, просто это ненастоящие объекты, а так называемые «фонари», фэйки, которые выставляют некоторые агенты, чтобы собрать клиентскую базу;
3. их нет и никогда не было, и не будет потому - что объекты выставлены для того, чтобы «поднять рынок», увеличить стоимость конкретного объекта или же опустить стоимость конкретного объекта;
Т.е. при определении цены вы можете ориентироваться на стоимость несуществующих объектов.
В чем опасность? Если ваш объект выберут для покупки, то покупатель обязательно запросит торг и будет и при переговорах в качестве сравнения приводить в пример другие квартиры, но эти квартиры могут оказаться просто несуществующими вариантами, а вы об этом не подозреваете.
Поэтому, чтобы не оказаться в дураках и вести переговоры с покупателем с сильной позиции необходимо лично удостоверится в наличии и реальности конкурентов. Лучше договорится о встрече с продавцом или риэлтором и под видом покупателя произвести разведку. Или как минимум позвонить продавцу и поговорить с ним, мимоходом выяснив почему он продает, пусть расскажет о квартире, тогда по разговору вы сможете понять реальный это вариант или нет.
Еще один аргумент в пользу личного знакомства с конкурентами - фотографии, которые вы видите на сайте могут быть сделаны профессиональным фотографом или отредактированы, а в реальности квартира выглядит намного хуже. В практике было такое – на фото квартира просто – конфетка, а реально – на стенах пятна, ламинат разъехался, гарнитур поцарапан, а на фото этого не видно. Соответственно если вы лично увидите квартиру - вы сможете понять её истинную стоимость и насколько продавец адекватно выставил цену продажи.
Вторая ошибка – это считать, что цена, указанная в объявлении окончательная или, что торг будет небольшой. В моей практике был такой случай. Искали с клиентом квартиру, цена в объявлении 6 100 000р. что было дорого, средняя цена таких объектов была 5 800 000р. Стал общаться с продавцом и он мне заявляет – отдам за 5 300 000р. На мой недоуменны взгляд ответил, что покупал он её за такую цену и она его устроит, и ему хочется быстрее выйти на сделку. Клиента квартира не устроила, хотя цена в 5 300 000 была привлекательной. На следующий день эта квартира появилась в рекламе по цене 5 350 000р., что расстроило других продавцов. И кто-то решил подождать пока этот вариант не уйдет с рынка, а были и такие, которые глядя на этого товарища совершили ошибку и тоже скинули цену, потому что не знали рынка и не знали мотивов продавца этой квартиры.
Поэтому лучше также вживую пообщаться с продавцами под видом покупателей и выяснить их мотивы и настроения, потому, что может произойти, так же как я уже рассказал выше. Продавец квартиры - конкурента резко скинет цену, а вы будете недоумевать, что происходит и вместо того, чтобы выждать момент для более удачной продажи - вы, просто потеряете деньги.
Третье. На стоимость квартиры влияют такие факторы: местонахождение, ремонт в подъезде, содержание территории вокруг дома. Это тоже можно установить только если вы сами проведете разведку и установите, какие плюсы есть у вашей квартиры и какие минусы у конкурентов.
Четвертое. Наличие всех документов для совершения сделки также может повлиять на стоимость квартиры в моменте. Как-то выбирали квартиру клиентам и выяснили, что квартира приобреталась в браке, а супруга собственника погибла. В наследство он не вступил. И чтобы привести в порядок все документы в данном случае потребовалось бы около месяца или больше. Соответственно, если в качестве аргумента по снижению цены вам будут приводить пример другой квартиры, вы сможете преподнести наличие у вас всех документов как дополнительный плюс вашей квартиры.
Главное при продаже квартиры не продешевить и продать ее по справедливой цене. А чтобы это сделать, нужно провести исследование рынка, побеседовать с продавцами или риэлторами продавцов вживую и выяснить все вышеперечисленные вопросы, иначе вы рискуете получить меньше денег, чем стоит ваша квартира.