По действующему законодательству самовольной постройкой считается постройка, которая соответствует хотя был одному из перечисленных условий:
- Построена на участке, который не принадлежит тому, кто возвел постройку. Земельный участок должен быть в собственности или в аренде и это должно быть зафиксировано правоустанавливающими документами – договор аренды, договор купли продажи, договор о передаче в бессрочное пользование и т.д.)
- Построена на участке, на котором по его категории использования запрещено строительство.
- Построена без согласования/разрешения на строительство от местной администрации.
- Построена с нарушением норм строительства, пожарной безопасности, превышает установленные габариты или этажность и т.д.
- Перестроена из уже имеющегося строения так, что до неузнаваемости изменился первоначальный проект (достроен этаж, пробиты окна, пристроен вход или лоджия встроена в квартиру) или исказился облик исторического здания (самый неприятный вариант, грозящий большими штрафами).
Главная проблема с самостроем в том, что строение не будет поставлено на кадастровый учет, а это потянет за собой невозможность регистрации права собственности. Как следствие, самострой фактически «не дом», и его нельзя будет законным образом продать, подарить, завещать или отдать в залог по кредиту. И, поскольку получившийся «не дом» формально не существует, ничто не запрещает его снести.
Но ситуацию можно исправить, за исключением, пожалуй, пунктов 1 и 2, поскольку речь там идет о самозахвате и нецелевом использовании земли. Для пунктов 3, 4 и частично 5 постройку можно узаконить, а нарушения исправить. Как правило, государство дает определенное время на устранение нарушений и за этот срок можно урегулировать вопрос.
Если не получено согласование или разрешение и постройка не зарегистрирована, но никаких нарушений в ней нет (см. п.3), то действовать можно по следующему алгоритму, зарегистрировав постройку задним числом. Так можно сделать, если постройка стоит на землях категории ИЖС или ЛПХ. Если дом возведен в СНТ, то, пока действует «дачная амнистия», его можно оформить без уведомления о строительстве.
- Начать нужно с подачи в местную администрацию уведомления о начале строительства, к которому будет приложено описание «запроектированной» недвижимости (площадь, количество этажей и т.п.).
- Если у администрации нет возражений, нужно вызвать кадастрового инженера и подписать договор на создание технического плана постройки.
- Затем в администрацию подается уведомление о завершении строительства, к которому приложен техплан.
- Финальный этап – постановка на кадастровый учет, регистрация постройки в ЕГРН и оформление права собственности.
Если дело в п.п. 4 и 5, то единственный способ узаконить самострой – ликвидировать все допущенные нарушения и недочеты. После этого нужно провести экспертизу постройки, представить в администрацию отчет экспертизы об отсутствии нарушений и дальше уже работать по постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Быстро оформить залоговый кредит до 8 млн рублей на выгодных условиях со ставкой 8,8% годовых на 20 лет можно по этой ссылке. От вас — 2 документа, от нас — решение по паспорту за день.