Квадратные метры уже давно стали одной из главных головных болей для россиян. В особенности это коснулось жителей городов-миллионников, таких как Москва и Санкт-Петербург. Прошлый 2020 год показал рекордные показатели не только по объёмам строительства жилья, но и по росту рынка в целом. При этом бум на недвижимости коснулся всех сфер: ипотечного кредитования, вторичного жилья и новостроек.
Стахановскими темпами
Для понимания ситуации на рынке недвижимости необходимо сперва разобраться с предпосылками такого сумасшедшего спроса – финансовый кризис и коронавирус на первый взгляд не выглядят благоприятными условиями для вложений.
Данные агентств по недвижимости пускай и разнятся, но едины во мнении – рост цены на рынке показал прибавку в 16-20%. Тут сказалось как желание сберечь средства, вложив их в недвижимость, так и следующие причины:
· Появление государственных программ субсидирования.
· Нежелание вкладываться в низкодоходные продукты, такие как депозитные вклады.
Каждый из пунктов стоит рассмотреть отдельно. Начнём, пожалуй, с государственных программ поддержки.
Сюда относятся как программы социальной ипотеки под 6.5%, так и поддержка молодых семей отдельно. Второй вариант был актуален и до пандемии коронавируса: так, в 2019 году Росстат свидетельствовал о том, что более половины молодых супругов от общего их числа нуждались в улучшении жилищных условий. Ещё одним неутешительным числом, которое красноречиво заявляло о необходимости действий в этом направлении, являлся процент бедного населения – молодые семьи составляли 43% от их общего числа. Об этом заявляла первый заместитель министра финансов Татьяна Нестеренко: «Молодые семьи, имеющие детей, – самая большая категория бедных у нас. Это ситуация в социальной политике, которая требует корректировки». Под корректировкой подразумевается государственная поддержка, частью которой и являются жилищные субсидии. Напомним, что бедное население – это граждане, доход которых ниже уровня МРОТ (12 130 рублей).
Читайте также – «Жилищные субсидии для молодых семей»
Непосредственно социальная ипотека не в новинку для России – подобная программа действовала с 2017 года. Обновлённые правила позволили воспользоваться правилами поддержки населения огромному кругу граждан. При этом необходимо соответствие некоторым требованиям:
· Недвижимость должна быть в новостройке. Покупается такая квартира только у юридического лица.
· Недвижимость может достраиваться либо уже быть готовой к заселению.
· Максимальная сумма недвижимости для одобрения кредита: 6 или 12 млн рублей. Зависит от региона.
· Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.
· Срок кредита никак не ограничен. При этом ставка сохраняется в размере 6.5% на весь период его действия.
· Договор участия в программе поддержки ипотеки необходимо заключить с 17 апреля 2020 до 1 июля 2021.
· Возможно рефинансирование.
Подобные действия государства моментально вызвали рост спроса на недвижимость. Да, участие в программе гарантировалось только для новостроек, однако возможность совместить материнский капитал и другие формы господдержки для покупки нового жилья выглядели крайне заманчивыми. В данной ситуации сыграл свою роль и Центробанк, который понизил ключевую ставку до рекордного уровня в 4.25%. Это действие также оказало существенное влияние на всю ситуацию в целом.
Здесь стоит перейти к другой не менее значимой причине роста цен и спроса на недвижимость – пандемии коронавируса. Сюда можно отнести и нежелание граждан зарабатывать на депозитных вкладах, и привлекательность нового рынка недвижимости. Объясняя аномальный интерес населения к недвижимому имуществу, эксперты зачастую апеллируют к отложенному спросу. Это понятие относится к такой ситуации, в которой потребитель вроде и нуждается в удовлетворении своих потребностей, но при этом не может позволить себе этого. Тут напоминаем о практически 40% населения в 2019 году, которым хотелось бы улучшить свои жилищные условия. И коронавирус, а точнее – меру противодействия ему в сфере недвижимости, стал катализатором для тысяч граждан.
Другой немаловажный фактор – отказ от депозитных вкладов как от источников заработка. В начале двухтысячных рост рубля вынудил искать новые способы вложения средств – доллары не подходили под это требование. В итоге 2003 год отметился похожим бумом на недвижимость. Эксперты сравнивают эти две ситуации, говоря о том, что те же новостройки стали новым способом инвестиций. Разница лишь в том, что сейчас рубль сильно просел с начала 2020 года, что вынудило многих людей отказаться от идеи держать средства в депозитных вкладах, поскольку доход с них крайне мал.
В итог ситуация привела нас к следующим цифрам:
· За 2020 год было выдано 1.7 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4.2 трлн рублей. Из них только по льготным условиям граждане получили практически один триллион.
· Рост цены за квадратный метр – более 20%. В Москве – со 199.2 тыс. до 243.5 тыс. рублей. В регионах – с 59.9 тыс. до 74.4 тыс. рублей.
Одним из продолжений такого сумасшедшего спроса можно считать снижение предложения – ведь помимо того, что большинство недвижимости банально раскупили на пике популярности этого направления, так ещё и новые комплексы построить сложно. Во-первых, осложнения вызваны ростом цен на материалы и усложнением логистики. Так, только за 2020 строительные материалы выросли в цене на 6.3%. Сюда однозначно стоит отнести и временное прекращение производств в некоторых странах-экспортёрах. Во-вторых, непосредственно сами стройки замораживались. Как минимум это относится к Москве, в которой на месяц – с апреля по май – вводили коронавирусные ограничения для строительных площадок.
Читайте также – «Зачем нужен ипотечный адвокат?»
Таким образом, девелоперам приходится переносить планы по строительству новых проектов в ущерб уже строящимся, если они попали под первоначальные ограничения, связанные с пандемией коронавируса.
Что будет дальше?
Дальнейшая ситуация будет также зависеть от перечисленных факторов, которые к ней и привели. В первую очередь, согласно мнению экспертов, стоит обращать внимание на планы правительства по продолжению программы социальной ипотеки. Первоначально её планировалось закончить к 1 ноября 2020 года, однако затем продлили до 1 июля 2021. «Многие семьи воспользовались этой программой. Помогла она поддержать и строительную отрасль», – констатировал успех господдержки премьер-министр Михаил Мишустин.
Но первые полгода программа всё ещё будет действовать. Что ожидать в это время?
Существенный подъём цены на жильё уже вряд ли предвидится. При этом доступность для покупки недвижимости в ипотеку пока также остаётся на приемлемом уровне. Сюда же стоит отнести и вопрос об обратном подъёме ключевой ставки Центробанком. Например, уже в марте этого года она выросла до 4.5%. Продолжение политики повышения ключевой ставки сыграет свою роль и в росте ставок по ипотечным кредитам, о которых шла речь выше.
Также эксперты прогнозируют, что снижения стоимости непосредственно на квадратный метр жилья ожидать не стоит. Напротив, за 2021 год ожидается его подорожание на примерно 10% -- не результат 2020 года, но всё же. Среди причин озвучиваются всё те же: падение курса рубля, усложнение логистики, рост цен на строительные материалы.
Отмечается также, что ко всему прочему на конкурентный уровень выйдет и вторичное жильё. Стоит напомнить, что рост цен на него начался несимметрично в 2020 году росту цен на новостройки. И только к концу года можно было говорить о серьёзном подъёме стоимость вторичной недвижимости. В 2021, по мнению аналитиков, такая собственность будет в полной мере конкурировать с новостройками из-за обилия проблем у вторых. Актуальность же льготной ипотеки, инициированной государством, подчёркивает директор Дом.рф Игорь Ларин: «Доступность ипотеки – важная социальная задача, которую мы решаем совместно с правительством и нашими партнерами. Мы постоянно развиваем ипотеку с господдержкой, интегрируя ее в совместные программы с застройщиками и региональными правительствами. Это позволяет еще больше снизить процентную ставку, чтобы как можно больше заемщиков могли ей воспользоваться».
Если подытожить всё написанное выше, то первое полугодие 2021 года может стать последней возможностью для многих граждан получить желаемое жильё на адекватных условиях. Относительная волатильность рубля, продолжительные проблемы с логистикой, которые в свою очередь сказываются на новостройках, а также рост цен на вторичное жильё – вот что не даёт чётко спрогнозировать рынок недвижимости до конца года. Относительный рост цен и временное сохранение льготных условий по ипотечному кредитованию могут позволить многим гражданам приобрести недвижимое имущество «для себя».
Каково ваше мнение по сложившейся ситуации с бумом на недвижимость?
«Все Адвокаты» – это сервис адвокатских услуг, который позволяет найти квалифицированного правозащитника траты времени и ресурсов. Переходите на сайт для подробного ознакомления с возможностями и функциями платформы!