С чего люди начинают продавать #квартиры - с понимания за сколько ее можно продать.
Какую же цену написать в объявлении? Из чего исходить в ожиданиях?
Было бы здорово, если бы Росреестр предоставлял открытые данные по сделкам с недвижимостью. Но этого пока нет и можно только надеяться, что завтра такая информация будет открыта.
В большинстве случаев, определяясь с ценой, владельцы квартир, а часто и агенты открывают рекламные порталы и смотрят, за сколько продают похожее. Увы, пока это главный источник информации для решения, какую цифру написать в объявлении. Надежды и расчеты вырастают из рекламных объявлений.
Но цены в объявлениях это не те же цифры, что в договорах купли-продажи, не цены реальных сделок. Разброс цифр в объявлениях на одинаковые квартиры в одной локации может отличаться в полтора два раза. Одна будет продана дешевле, другая дороже. Третья не будет продана вовсе. И зависеть результат будет от того, за сколько покупатели будут готовы купить. То есть от спроса.
Как же понять сколько удастся получить денег от продажи?
Во-первых, посчитать количество похожих квартир, объявления о продаже которых покупатели видят в районе поиска. Если 30 вариантов – одна ситуация, если 5 - другая. Объем предложений сказывается на цене.
Во-вторых, сколько вариантов обойдет покупатель прежде чем придет к вам. Покупатель, знающий, где и что он хочет купить, по статистике смотрит 6-12 #квартир и выбирает. Начиная просмотры с самых привлекательных по цене.
В-третьих, узнать истории продаж конкурентов. Сроки экспозиции, время и динамика изменения цены. #Покупатели перед покупкой изучают и мониторят рынок иногда годами. Пока приглядываются, прицениваются, примеряют на себя разные районы, дома и планировки, они отслеживают находящихся в рекламе продавцов с их квартирами. Видят как долго продаются , видят изменения цен в рекламных объявлениях. Поэтому они знают и чувствуют рынок лучше продавца, задумавшегося о продаже и решающего за сколько бы выставить квартиру.
Четвертое, и главное, выяснить за сколько недавно проданы аналогичные объекты. #Рынок меняется быстро и по наполненности предложениями (вчера однокомнатных квартир в районе продавалось 20, а сегодня уже 10), и по уровню спроса, который зависит от ситуации на рынке с ростом, падением цен или штилем.
Получить эту информацию, сведенную в понятный отчет, к сожалению трудно.
Оценочные компании делают отчеты об оценке, ориентируясь на цены в объявлениях, то есть тоже не на прошедшие сделки, не на спрос, а на предложение, и выводят среднюю температуру по больнице. Не говоря о том, что, готовя отчет, оценщики часто задают вопрос: “ сколько нужно, чтобы стояло в отчете”.
Есть вариант заказать оценку в #Домклике Сбербанка. Там видны #цены сделок, которые прошли с использованием ипотеки Сбербанка. Проблема в том, что данные там приведены за три года, а рынок сильно меняется, и цены с прошлых лет могли упасть или вырасти. Кроме того, #сделки Сбербанка это не всё, что происходило и происходит на рынке. Возможно самые похожие квартиры проданы через ипотеку ВТБ или другой #банк и в анализе Домклика не отображаются. Опять ущербный вариант, но всё-таки лучше, чем ничего.
Верный способ оценить - пересчитать сколько в эту минуту продается похожих квартир. Получить полную информацию по ним: в каком состоянии, юридические детали, сколько времени продаются, были ли желающие купить и за какую цену. Найти недавно проданные #квартиры и узнать то самое же о них и о суммах, за которые были проданы.
Сравнительный анализ цен - документ, ярко демонстрирующий реальное положение дел на рынке в каждый момент времени. Ошибиться в оценке, опираясь на него, очень трудно.