Пост для тех, кто думает, что российская неджвижка – очень классный актив.
Мои самые неудачные активы – это российская недвижимость после 2007 года. Сейчас поясню, что абсолютно не учитывают люди, которые побежали за льготной ипотекой, считая это вложение классным инвестиционным активом и что они будут получать пассивный доход за счёт арендных платежей.
1. Ограниченность рынка аренды. В начале 2000 года, когда и в общем-то и было очень выгодно вкладываться в недвижку, в стране была абсолютно другая ситуация и с демографией и с экономическим ростом, и со стремлениями молодёжи. Был определённый дефицит жилья, сейчас технологии строительства изменились, строить стали быстрее и дешевле за счёт применения новых материалов и технологий. Количество молодых людей 20+ стремящихся делать карьеру и создавать семью было объективно больше и в демографическом плане, и в социальном. В стране были хорошие темпы экономического роста.
Сегодня, экономически рост стремиться к нулю, количество молодых людей в возрасте 20+ существенно сократилось, бизнес переходит онлайн, и для них уже интересней работать онлайн из любой точки мира, а не ходить на завод за копеечную зарплату в надежде, что лет через пять её повысят.
Вопрос: «А кому вы будете сдавать жильё в аренду?» Получается потенциал получения дохода от недвижимости очень и очень ограничен.
2. Издержки на ЖКХ и налоги. Проблема тут даже не в растущих тарифах, а в неадекватных хотелках управляющих компаний, на фоне полной невозможности их контролировать. Грубо говоря, вам выкатывается столько денег за обслуживание УК, на сколько хватит отмороженности и фантазии, а аппетит приходит во время еды. И даже в судебном порядке отстоять свои интересы удаётся далеко не всегда, потому что бремя собственности вы своё нести обязаны, а то что в отношении вас кто-то, что-то неправильно рассчитывает это надо ещё доказать. То есть существует огромное поле возможностей по незаконному обогащению УК, на фоне вашей бесправности по определению. Я с 2012 года живу в судах отстаивая свои имущественные права и интересы, сказать, что меня это достало, это ничего не сказать. А у инвесторов это называется, просто, – высокие инвестиционные риски.
Итог: российская недвижимость – непривлекательный инвестиционный актив ни по потенциалу дохода, ни по уровню инвестиционных рисков.
Так о чём молчат инвесторы??? О том, что у каждого актива есть определённые издержки на владение им, иногда это скрытые издержки, как в случае с жилой недвижкой: ЖКХ, налоги, соседи, общая политика государства. Кто-нибудь учитывал это, когда бежал за льготной ипотекой с инвестиционными целями???
