Один знакомый купил квартиру на вторичном рынке, сделал ремонт и счастливо прожил в ней почти два года. А потом получил постановление суда, и теперь может расстаться и с квартирой, и с деньгами.
Как это получилось?
Спасибо новому закону о банкротстве, который позволяет оспаривать сделки с недвижимостью, прошедшие в течение трех лет.
То есть, следите за руками.
Сегодня вы купили жилье. В течение следующих трех лет продавец недвижимости может набрать кредитов на сумму в полмиллиона рублей и если он отказывается платить по обязательствам более трех месяцев, то он может инициировать процедуру банкротства.
Многие россияне воспринимают ее как способ освобождения от долгов. Это не совсем верно, но факт в том, что она любима должниками и многими считается долговой амнистией.
Далее, суд проверяет все действия должника, связанные с его имуществом. И тут начинается самое интересное. Согласно федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» суд может признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной, если им покажется, что должник таким образом хотел спрятать деньги от кредиторов.
Что может стать основанием для таких подозрений?
- Стоимость недвижимости ниже рыночной, причем, достаточно снижения цены на 20-30%, что может быть нормой и при абсолютно законной сделке.
- Если покупатель недвижимости был родственником продавца.
- Если продавец до сих пор проживает в проданной квартире.
Если сделку признают недействительной, то у покупателя есть шанс лишиться квартиры и встать в очередь многочисленных кредиторов должника. То есть, свои деньги он получит примерно никогда.
В любом случае это грозит долгими судами, тратой денег и нервов.
Как защититься от этой перспективы?
- Избегать сделок с занижением, которые часто встречаются на вторичном рынке. Продавец, чтобы не платить налоги, просит указать в договоре меньшую сумму. У таких сделок довольно много рисков. Но, что касается банкротства, то занижение даже на 20% может выглядеть подозрительным для суда.
- Не покупать квартиру по цене сильно ниже рынка.
- Тщательно проверять продавца на предмет наличия задолженности перед кредиторами.
Что не поможет защититься?
- Покупка квартиры в ипотеку, вопреки распространенному мнению, никак вам не поможет. Да, банки проверяют личность продавца и, если у него многочисленные просроченные задолженности, то это может стать поводом для отказа. Но сделка может быть опротестована спустя год, за это время можно набрать кредитов и перестать их платить. К слову, в случае любых проблем с купленной ипотечной квартирой, разбираться с ними будет покупатель, а не банк.
- Страхование титула – нужно очень внимательно читать условие, у большинства страховых компаний банкротство продавца и связанные с ним риски страховым случаем не считаются.
И, самый главный совет. Суды встают на сторону покупателя квартиры, который может доказать свой статус «добросовестного покупателя». То есть, если вы имеете на руках доказательства того, что собирали все необходимые документы о продавце, не шли на риск и не участвовали в сговоре, высока вероятность того, что суд встанет на вашу сторону.