Как повышение ставки может повлиять на стоимость недвижимости и инфляцию?
Что ставка больше снижаться не будет было понято давно, и проинфляционные факторы присутствуют, а выпуск немалой денежной массы этому способствует. Есть сомнения, что изменения ставки поможет сдерживать инфляцию, но есть и другое сомнение, что сдерживание инфляции первоочередная цель. Зачем тогда было делать столько денежных стимулов, в то время, когда стояла задача минимизировать инфляцию.
Без инфляции у экономики с нерастущим населением роста нет. Если необходим рост ВВП, то необходимо наращивать экспорт, увеличивать внутреннее потребление, или увеличивать цены. С ростом населения и качества жизни, все совсем не просто. Текущее повышение ставки не сильно поможет снизить инфляцию. Будет легкое торможение на хорошем спуске.
Что касается недвижимости, то мы видели рост цен на недвижимость из-за льготной ипотеки и бегства банковских вкладчиков в квадратные метры. Но не только эти факторы разогревали рынок, на московском рынке были объекты, которые выросли на 30-40%, но льготной ипотеки и дешевых квартир в данных объектах не было.
Конечно, есть ожидание того, что спрос утихнет, если будет подниматься ключевая ставка и вырастут ставки по вкладам. Но пробьёт ли доходность депозитов психологические 5-6%, у меня уверенности нет.
Второй момент, стройка – это металл, бетон и пластик и другое сырьё. Они падать не собираются, и в них также впиталась большая денежная масса.
Стоит ли ожидать коррекцию на недвижимость?
Здесь несколько моментов. Первый – психологический. Многие ждали дно по ставкам. И вот это дно пройдено, вероятно, попытаются прыгнуть в уходящий поезд. Как на рынке.
Второй момент, это то, если раньше продавали объект и цену за метр, то сейчас маркетинг сместился на размер платежа за месяц. Это другая математика и психология, люди сопоставляют месячный платеж по аренде и месячный платеж по ипотеке. Эти два типа платежа уже почти сопоставимы, пока этот баланс будет сохраняться, спрос на недвижимость будет продолжаться.
Если посмотрим на данные Мосбиржи, то станет понятно, что деньги у части населения есть. И этих денег будет достаточно, чтобы выкупить всю ново-застроенную Москву.
Что ожидать от акций застройщиков на фоне снижения ставки?
В декабре рынок заложил в цены акций застройщиков ипотечный бум 2020 года. Результаты ожидались великолепные. Но было заметно, что летом 2020 года акции наиболее дивидендных компаний перестали отыгрывать снижение ставки. Появился флэт или небольшой спад в этих бумагах.
Все же – это консервативные инструменты, которые стоит оценивать по дивидендной доходности, и кажется, что 2021 год не станет для них лучшим с учетом повышения ставки. При этом на рынке есть много иных привлекательных истории, на которые мы сейчас делаем ставку.
Также обсудили рубль, и почему REIT не станут популярны в России еще некоторое время, и чем IPO Ozon отличалось от IPO Fix Price и «Совкомфлот».
Подробнее в интервью:
