Интервью с Иваном Починщиковым, сопредседателем Комитета по офисной недвижимости РГУД, управляющий партнер IPG.Estate.
– Каково краткосрочное и долгосрочное влияние коронакризиса на рынок?
– Краткосрочное влияние проявилось во временном буме спроса. Сейчас крупные компании продолжают искать новые площади, но, когда дело дойдет до сделок, в нынешней ситуации непонятно.
Положительным явлением можно считать отсутствие перепроизводства на рынке офисов Санкт-Петербурга, в настоящий момент он находится в балансе. Долгосрочное влияние может заключаться в корректировке девелоперами планов по выводу новых проектов.
В момент, когда эпидемиологическая обстановка улучшится, мы окажемся в привычной для нас ситуации, связанной с нехваткой качественного предложения. Ситуация со спросом восстановится быстрее, чем появится новое качественное предложение.
– Кризис окажет существенное влияние на итоговую статистику 2020 года?
– Итоговая годовая статистика будет скорректирована. В начале 2020 года мы ожидали ввод в эксплуатацию 165 000 кв. м качественной офисной недвижимости в Петербурге, но пока план реализован на 45% — введено 55 000 кв. м.
Уровень вакантных площадей вырос на 4% за десять месяцев 2020 и составляет 9% (243 000 кв. м) — это некритичный показатель.
– Диктует ли рынок изменения в классификации или они преждевременны?
– Необходимость корректировки и обновления классификации появилась еще до пандемии. Коронавирус лишь усилил эту необходимость.
Мир не стоит на месте: внедрение новых технических и инженерных систем в оснащение офисной недвижимости — понятный и признанный тренд, например, в Европе. Закрепив такие требования в новой классификации, мы подтолкнем рынок к повышению качества объектов с точки зрения инженерного обеспечения. В условиях новой реальности качеству инженерных систем будет уделяться особое внимание.
– Что привнес кризис в развитие офисной недвижимости?
– Пока мы можем говорить только о фактах: объем нового ввода сократился, срок запуска новых проектов был скорректирован, произошла незначительная корректировка вакантных площадей при сохранении арендных ставок.
Преждевременно говорить о положительных или отрицательных факторах коронакризиса. Мы можем только говорить об усилении тенденций или их корректировке.
Во-первых, это забота о здоровье сотрудников. Коронавирус напомнил всем, что сотрудники — главная ценность любой непроизводственной компании. Поэтому, например, айтишные компании еще в марте 2020-го вывели всех на удаленку, создав технические условия для работы дома, и пока лишь продлевают сроки удаленного режима работы. Компании нефтегазового сегмента внедрили корпоративную систему контроля здоровья персонала. Так, проход в офисы и на предприятия осуществляется по цифровым пропускам, синхронизированным с системой контроля здоровья персонала.
Программа блокирует доступ на объекты работников с признаками заболевания или при отсутствии у них отрицательного теста на COVID ‑ 19. Для профилактики распространения вируса предусмотрено регулярное тестирование для всех сотрудников каждые 7–14 дней.
Во-вторых, однозначно усилится тренд на организацию гибких офисов в крупных компаниях.
Три месяца ограничений и удаленной работы не стали новой реальностью, и офисы не опустеют. Но тот период показал, что работа отдельных сотрудников эффективна и в удаленном формате. Поэтому высока вероятность, что компании будут вводить комбинированные графики работы (часть времени — удаленно дома или в коворкинге, часть — в офисе). Что опять же коснется организации гибких пространств (внедрения временных рабочих мест — hot desk, сокращение площади переговорных комнат, вероятно, с увеличением их количества и т. д.).
Стоит отметить внедрение умных систем в эксплуатацию офиса, когда вся жизнь офиса будет организована через смартфоны сотрудников: контроль здоровья, бронирование рабочих мест, переговорных комнат, коммуникации с коллегами и руководством и т. п.
– Какие проекты будут успешными в ближайшие годы?
– Высококлассные офисные центры с качественными современными инженерными системами. Вероятно, что крупные международные и российские компании усилят спрос на офисы, сертифицированные по стандартам LEED и BREEAM, большую популярность начнет набирать новая сертификация WELL, которая направлена на здоровье и самочувствие людей.
– Задачи Комитета на 2021 год?
– Ключевой проект Комитета по офисной недвижимости РГУД — это обновление классификации по офисной недвижимости. На текущий момент важно привести ее к современным мировым требованиям и запустить процесс классификации на территории всей России.