Привет друзья. Это блог о недвижимости Краснодара, и я Екатерина Романенко. В этом блоге я рассказываю о том, что происходит на рынке недвижимости, и о процессах, которые находятся рядом с рынком. Сегодня хочу обсудить классические мифы, которым верят большинство покупателей и объясню, что и почему в них не так
Почему у застройщика квартиры почти всегда дороже. Мифы, в которые вы до сих пор верите.
Миф №1 У застройщика - дешевле! Нет. У застройщика почти всегда дороже.
Большинство покупателей считают, что, покупая у застройщика, они не переплачивают посредникам, поэтому покупают квартиру или дом дешевле. И каково же их удивление, когда после покупки они обнаруживают эту же квартиру дешевле на порядок. Как же так получается?
Вариант 1: Квартира от инвестора дешевле, чем у застройщика.
Инвесторы - небольшая группа людей, которые покупают недвижимость по договору долевого участия на этапе котлована, и продают до завершения строительства.
Инвестор заинтересован в быстром обороте своих денежных средств, поэтому квартиру у него можно купить дешевле, а порой, гораздо дешевле, чем у застройщика. Покупка, как правило проходит по переуступке прав, но в этом нет ничего сложного даже для юриста, который только что слез со студенческой скамьи.
Почему у застройщика дороже, чем у инвестора? Всё очень просто: если представить динамику цен на квартиры, то описать её глазами застройщика можно таким образом: чем меньше квартир у застройщика, тем они становятся дороже, так как обращаться за покупкой квартиры к застройщику, если он, конечно не повяз в долгостроях - будут всегда!
Вариант 2: Квартира от подрядчика дешевле, чем у застройщика.
В Краснодаре, как и в других крупных городах, на рынке недвижимости есть подрядчики. Если коротко, то это компании, которые поставляют застройщику услуги или товары по бартеру.
Официально, бартера в нашей стране как бы не существует, но это формально. На самом деле, в строительном бизнесе он встречается на каждом шагу (но это для понимания), а по документам, подрядчик поставляет услуги или товары застройщику в долг с открытой датой возврата. Объясняю, как это происходит:
- Застройщик - это компания - организатор. Мозг и связи. Эта компания (иногда бывают исключения) придумывает проект, делает так, чтобы этот проект утвердили и берёт на себя ответственность за контроль процесса.
- Деньги застройщик берёт под процент в банке, иногда частично используя свои или берёт их у инвесторов (пока он ещё строит, они уже купили квартиры, тем самым помогли застройщику держаться на плаву), они ему поверили и вложили в его идею деньги.
- Для того, чтобы строить кроме денег нужна рабочая сила, техника и строительные материалы. На рынке множество компаний, которые закупают строительные материалы у производителей и прибавляя свой % продают их, получая прибыль, так же есть компании, которые оказывают услуги предоставления спецтехники, также есть компании, которые производят строительные работы. Так как конкуренция между поставщиками товаров и услуг на рынке очень высокая, застройщик предлагает поставщикам товаров и услуг постоянный объем работы, но вместо оплаты, предлагает забрать не деньги, а квартиры, в доме, который помогает строить подрядчик.
- Подрядчик, получая квартиру должен как-то выплатить заработную плату своим сотрудникам, а также налоги и прочее, и старается продать квартиру. Продать её за ту цену, которую за неё просит застройщик крайне сложно, поэтому за счёт собственной прибыли он снижает стоимость квадратного метра. В итоге, квартира дешевле, чем у застройщика.
Вариант 3: Квартира от агента дешевле, чем от застройщика.
Не удивляйтесь, это реально так. Помимо того, что и подрядчики и инвесторы продают свои квартиры через агентов, через агентов продают квартиры ещё и застройщики.
Не забывайте, что агент (я о хорошем агенте), вам сравнит и расскажет о нескольких застройщиках. Они все рады будут ему заплатить комиссию и у всех их +- комиссия одинаковая, поэтому врать агенту просто не за чем.
Не думаете же вы, что отдел продаж застройщика их продаёт?) Конечно, там тоже есть продажи, но, как правило, большая часть квартир продаётся через агентов.
Интересно, что распространённое мнение о том, что агент зарабатывает на покупателе, выглядит совершенно иначе. Думаете застройщик сделает вам скидку, которую делает агенту, если вы купите напрямую? Конечно нет, у него на балансе своё агентство недвижимости, которое называется отдел продаж, только там вам будут продавать квартиры только одного застройщика не обращая внимание на минусы, да вам никто там и не скажет, что минусы есть)
Нормальные агенты не берут дополнительную комиссию с покупателя, так как у них есть скидка в размере 5-7% от стоимости, которую предоставляет застройщик. На этой скидке и можно поиграть. Практически любой агент может сделать скидку на квартиру, если вы к нему обратитесь, не говоря уж о том, что у агента всегда есть подборка квартир от инвесторов и подрядчиков, которые можно купить здесь и сейчас.
В общем, вот так интересно выглядит миф о том, что у застройщика дешевле. Это не так и вы можете в этом убедиться.
Друзья! Как всегда, я доступна по телефону +7(928)211-33-77, на странице вконтакте, ну и наконец-то я завела свой канал на ютубе, где рассказываю о юридических тонкостях сделок с недвижимостью, если интересно, подписывайтесь.
Всем хорошего дня, и не забудьте подписаться на канал!
