Та-дам! Квартира найдена, мучительные поиски позади, осталось подписать заветную бумажку и можно праздновать новоселье (конечно, не слишком бурно, чтобы не огорчать хозяина).
Или вот по-другому.
Та-дам! Наконец-то найдены интеллигентные, скромные, чистоплотные и ответственные жильцы. Закончится череда бесконечных звонков и показов, всего-то и осталось - подписать бумажку, и, здравствуй, спокойная жизнь.
Минуточку... а что это там у вас за бумажка? Признавайтесь, скачали с интернета? Или принес риэлтор, а вы уже настроились подмахнуть глядя?
Скромно напомню, что перед подписанием любую бумагу важно прочесть.
Конечно, Вы можете мне сказать, что я вечно всё усложняю. Сумму и срок указали, дату поставили, адрес вписали, ну что ещё нужно? Все так договоры заключают, и ничего. Квартира же не продаётся, а всего лишь сдаётся на время.
А я вам расскажу, что нужно. Итак, шутки в сторону, господа, всё внимание на:
1. Предмет договора. Это, собственно, сама квартира. Здесь должны быть указаны её адрес и площадь.
Проявите всю скрупулезность, на какую только способны: адрес квартиры в договоре должен быть полным (начиная с субъекта, в котором расположена квартира) и до последнего знака совпадать с её адресом в документах. Площадь тоже.
2. Срок аренды. Все слышали, что если срок договора меньше одного года, то ничего регистрировать не надо? Это действительно так, такой договор называется краткосрочный.
Если срок хоть на день больше года - это уже обременение, которое нужно зарегистрировать, а договор называется долгосрочный. Максимальный срок аренды - 5 лет. Если вообще ничего не сказать о сроке аренды в договоре или заключить его “на неопределенный срок”, то будет считаться, что договор заключен на 5 лет, так что срок всё же лучше обговорить.
3. Деньги, деньги, деньги.
В первую очередь, размер арендной платы. Но тут Вы и без меня разберетесь. Не забудьте только отдельно обговорить дополнительные расходы: коммунальные платежи, оплату за интернет и телефон. Входят ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно.
Во вторую, депозит (обеспечительный платеж, гарантийный платеж - нужное подчеркнуть). Обычно депозит равен размеру арендной платы за месяц, но не обязательно: стороны могут указать абсолютно любую сумму.
Формально он всё же называется обеспечительным платежом (по этому названию вы найдете его и в законе - ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ). Но можно использовать любое из перечисленных выше названий, главное проследить за назначением этого платежа. А состоит оно в том, чтобы страховать собственника квартиры от ущерба от действий арендатора.
Арендатор сломал шкаф, повредил ламинат или задерживает оплату? Собственник может удержать это из суммы депозита. Все остальные удержания - только если о них сказано в договоре. Если арендатор порядочно исполняет свои обязательства и не причиняет никакого ущерба, то собственник должен вернуть ему депозит при прекращении договора (даже при досрочном).
Читайте внимательно, за что собственник может удержать депозит. Например, помимо ущерба и несвоевременной оплаты, в договоре можно предусмотреть, что депозит удерживается за прекращение договора раньше срока или в счет уплаты различных штрафов, которыми также может изобиловать договор (поэтому внимательно читайте раздел об ответственности в договоре).
4. А теперь имущество.
Во-первых, неплохо бы перечислить в акте приема-передачи имущество и его состояние (не буду напоминать, что перед этим его надо проверить). Можно подкрепить фотографиями.
Это защитит стороны от взаимных претензий: собственнику не придется доказывать, что в квартире был телевизор, который потом внезапно исчез, а арендатору не нужно бояться, что с него удержат стоимость ремонта электрической плиты, которая и так никогда не работала.
Во-вторых, что с ремонтом? По умолчанию текущий ремонт на арендаторе, а капитальный - на собственнике, но ничего не мешает установить в договоре другой порядок.
5. Досрочное расторжение договора.
Не смотрите на то, что этот пункт пятый по счёту, он также важен, как и все предыдущие. Особенно для собственника. И вот почему.
Если в договоре ничего не сказать о возможности его досрочного расторжения, то придётся полностью положиться на закон. А он суров.
Так, собственник сможет досрочно расторгнуть договор только обратившись в суд, никакой самодеятельности. Поводом для обращения в суд может послужить просрочка оплаты на два месяца при краткосрочном договоре и на 6 месяцев при долгосрочном. Еще как повод может подойти разрушение квартиры арендатором, но там все еще сложнее.
Арендатору тоже не сладко, но он хотя бы сможет обойтись без суда: всего-то нужно предупредить собственника за три месяца. И никаких тебе “работать в другой город переводят” или “денег нет ни копейки”.
Поэтому срочно включаем в договор следующую фразу:
“Любая из сторон вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом другую сторону не менее чем за 14 календарных дней”.
Срок, конечно, может быть любым.
Теперь Вы знаете, что обязательно нужно проверить в договоре перед подписанием или внести в скачанную из интернета "рыбу".
Конечно, это только основные моменты. Самодостаточная база, которую можно использовать в чистом виде. Но если есть такая необходимость, то можно внести стооолько всего: детализировать права и обязанности сторон, указать условия посещения квартиры собственником, содержания арендатором, проживания домашних животных, форс-мажор, порядок оплаты и порядок устранения аварий и неисправностей...
Ну а если хотите сразить всех своей эрудицией, то вот Вам интересный факт. То, что мы все привыкли называть договором аренды квартиры, никакой вовсе и не договор аренды.
На самом деле, это договор найма жилого помещения, где собственник будет наймодателем, а привычный слуху арендатор - нанимателем, и регулируется он статьями 671-688 Гражданского кодекса.
Буду рада вашим вопросам и историям.