Всем добрый день и хорошего настроения. Очень часто возникает вопрос при покупке дома, какие есть риски, если собственник продает участок с недостроенным и неоформленным домом. Могут ли возникнуть проблемы у покупателя позднее?
Давайте разберемся в этом, только обязательно здраво взвешивайте все, что вам говорит продавец, так как его задача - продать!!! Говорить он вам будет все что угодно, что его дом построен по всем законам, правилам, нормам, снипам, требованиям и т.д. Только вот, государство у нас плохое и много денежек хочет у него забрать с продажи, поэтому он вынужден продавать:
- только за наличку!!!
- только участок (без оформления дома)
Сто, а лучше тысячу раз подумайте об этом. А ниже рассмотрим основные проблемы данного вида сделок.
Сразу хочется отметить тот факт, что когда вы будете оформлять такой участок, то в договоре купли-продажи у вас будет указан только один объект недвижимости - сам участок. Дом же будет фактически иметь статус самовольной постройки, так как не зарегистрирован на продавца. А такая сделка многократно увеличивает риски для покупателя.
Давайте рассмотрим их подробнее:
1. Так как покупатель фактически приобретает только участок, то дом расположенный на этом участке, не будет предметом в сделке между сторонами. Следовательно, никаких обязательств у продавца перед покупателем, по его передачи, после того, как покупатель оформит право собственности на участок - не возникает.
2. Немного юридических тонкостей. Так в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки и объекты незавершенного строительства относятся к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации вводит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.
3. Из пункта 2 вытекает пункт 3. Это судебная практика, суды сейчас часто рассматривают такие дела и споры. И суды часто выносят решения по которым следует, что договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение на нём объекта недвижимости, нарушает требования закона (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации), что в свою очередь, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт недействительность такой сделки, так как она не соответствует закону.
4. Соответственно, признание такой сделки недействительной в суде происходит по иску одной из сторон. Это может быть, как раз, не продавец, а супруга продавца, или иное заинтересованное лицо. Ну и как следствие, покупатель не будет признан добросовестным приобретателем земельного участка, так как при покупке земельного участка, без указанного домостроения на нем, покупатель не проявил в должной степени осмотрительности и не предпринял всех мер, чтобы выяснить правомочность продавца по продаже земельного участка вместе с находящимся на нем домом. Так как при покупке участка покупатель не мог не заметить на нем данного строения.
5. Еще одна проблема с такими сделками, это когда заключается договор между сторонами и в нем имеется формулировка, что на отчуждаемом земельном участке отсутствуют строения и сооружения. После того, как вы передадите документы в Росреестр, то вам могут приостановить, а в дальнейшем и отказать в регистрации перехода права собственности. Причина проста, информация о строениях на участках собирается с привлечением аэрофотосъёмки и отображается на кадастровой карте. Так что, если вы укажите, что земельный участок без строений, а в Росреестре видят, что есть какие-то объекты на данном земельном участке, то вам откажут в регистрации.
6. Ещё одна из причин, по который продавец не ставит дом на учёт, это то, что дом может не соответствовать установленным нормам и требованиям, а также правилам землепользования и застройки. Другими словами, дом может быть построен с нарушениями как санитарных, противопожарных, так и иных правил. А это, в свою очередь, повлечет дополнительные финансовые расходы со стороны покупателя. А ведь могут и обязать снести данную постройку, как самовольную в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
7. Так же, если продавец не хочет регистрировать дом на земельном участке, это может быть связано с тем, что он уклоняется от налогов или знает, что будут, например, споры по разделу общего имущества при разводе, когда один из супругов может потребовать компенсацию стоимости строительных материалов и прочих средств, которые были потрачены на строительство дома.
8. Еще одна причина, не покупать такой участок с домом - это заниженная цена сделки, когда продавец хочет фактически в договоре указать сумму в разы ниже, чем есть на самом деле, так как стоимость дома нигде не отображается. Продавец уходит от налога, его выгода понятна. Но для покупателя, если ему понадобится продавать дом раньше, чем через 5 лет (чтобы не платить налоги), столкнётся с проблемой по уплате этих самых налогов. Так как цена по его сделке была занижена, то продавая потом дом и участок, он сможет вычесть из налогооблагаемой базы, только стоимость участка, несмотря на то, что заплатил он в 2, 3, а то и 5 раз больше. Доказать это, к сожалению, не получится.
Поставить дом на учёт и оформить его, как жилой, сегодня не занимает много времени. По прежнему действует "дачная амнистия", срок которой продлён до 01.03.2026г. По данному закону, внесены изменения в части 12 статьи 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", на основании которого допускается осуществление государственной регистрации прав на дом, в упрощённом порядке. В Росреестр необходимо предоставить технический план дома и декларацию, которую составляет собственник. При этом наличие уведомлений на строительство не требуется, как и разрешений на строительство, которые выдавали раньше. Главное, чтобы сам дом соответствовал параметрам объекта ИЖС, которые закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
Надеюсь, данная статья будет полезной и поможет многим в принятии решения, стоит ли покупать участок с неоформленным на нем домом.
Спасибо всем за внимание. Если не трудно, то поставьте лайк и подписывайтесь , чтобы не пропустить следующие статьи.
Рекомендуем почитать так же эти наши статьи:
4. Купили дом с предчистовой отделкой. Почему это главная ошибка покупателя.
5. Лучшие станицы для переезда на юг. Не видитесь на предложения риэлторов.
7. Почему говорят, что на юге нет работы? Может кто-то плохо ищет? Давайте разберёмся в этом.