Налоговое законодательство периодически претерпевает изменения. Основная проблема заключается в том, что нововведения не направлены на упрощение понимания норм Налогового Кодекса Российской Федерации, а лишь перегружают и усложняют его.
Наблюдая за работой риэлторов и юристов, я понял, что при продаже недвижимости многие неправильно понимают порядок уплаты налогов и правила освобождения от данной обязанности.
В данной статье разберём наиболее типичные ошибки при продаже недвижимости, связанные с налогообложением.
1. Неправильное исчисления срока владения недвижимостью в целях налогообложения.
С дохода от продажи недвижимости следует оплатить налог, но если эта недвижимость находилась в собственности больше определённого срока, то продавец освобождается от данной обязанности.
Для правильного понимания правила исчисления срока следует обратиться к первоисточнику, а именно к пункту 17.1 статьи 217 и статье 217.1 Налогового Кодекса Российской Федерации.
Если право собственности на недвижимость получено на основании: наследства (от близкого родственника), приватизации, дарения (от близкого родственника), ренты или является единственным жильём собственника, то срок владения, после которого не нужно платить налога, составляет три года. В остальных случаях необходимо ждать пять лет, после чего можно продать недвижимость и не платить налог.
Исключение: если продаётся нежилое помещение или здание (строение), используемое в предпринимательских целях, например, для сдачи в аренду или под бизнес, то даже спустя пять лет нужно будет заплатить налог с продажи такого объекта недвижимости.
Также следует знать, что срок владения для унаследованной недвижимости начинает исчисляться не с момента оформления её в собственность наследника, а с момента смерти наследодателя.
Для жилья приобретённого по договорам участия в долевом строительстве срока владения начинает исчисляться с момента полной оплаты прав по такому договору.
2. Путаница с налоговым резидентством.
Главное отличие между налоговым резидентом Российской Федерации и нерезидентом заключается в ставке налога. Резиденты платят 13% с полученного дохода, нерезиденты 30%.
Рекомендую ознакомиться с пунктом 2 статьи 207 Налогового Кодекса Российской Федерации, в которой чётко прописано, кто является налоговым резидентом в Российской Федерации. Это физические лица (в независимости от гражданства), находящиеся на территории Российской Федерации в течение налогового периода (12 следующих подряд месяцев), не менее 183 дней (календарных).
Нерезиденты, как и резиденты, могут не платить налог от дохода полученного при продаже недвижимости, находящейся у них в собственности больше минимального срока владения. Однако, они не могут воспользоваться налоговым вычетом в размере расходов, связанных с приобретением недвижимости, подробнее об этом можно прочитать в пункте 2.2. и пункте 6 статьи 210 Налогового Кодекса Российской Федерации.
3. Непонимание перечня расходов, на величину которых можно уменьшить налогооблагаемую базу.
Существенное значение при налогообложении в сделках с недвижимостью имею налоговые вычеты. Не все могут правильно их применить. Также нормы Налогового кодекса часто претерпевают изменения, связанные с применением имущественного налогового вычета.
Подробнее о вычете можно узнать в статье 220 Налогового Кодекса.
Продавец недвижимости может уменьшить налогооблагаемую базу за счёт получения вычета в размере расходов, потраченных на приобретение недвижимости. Важно, расходы на ремонт учитываются только в том случае, если приобретена новостройка без отделки, о чём прямо должно быть указано в договоре, по которому приобретается недвижимость. Также имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме расходов на погашение процентов по займу, направленному на приобретение недвижимости.
Если вы хотите знать больше о недвижимости, подписывайтесь на мой telegram канал ➡ " Недвижимость и закон ".