В 2020 году руководство нашей страны выпустило меры поддержки населения при приобретении жилья. Процентные ставки по ипотеке снизили до исторического минимума. Особенно привлекательно стали выглядеть предложения кредита на покупку первичного жилья у застройщиков. Такой мерой правительство России стремилось улучшить условия выдачи кредитов семьям для покупки собственного жилья.
Сперва сроки завершения программы льготной ипотеки были обозначены до 1 ноября 2020 года, но затем глава правительства сообщил о продлении господдержки населения до 1 июля 2021 года.
Теперь давайте вспомним хронологию событий, которые произошли на рынке недвижимости в 2020 году и кому в конечном итоге оказалась выгодна выдача таких ипотечных продуктов.
С изучением данного вопроса мне приходится сталкиваться сейчас, когда мы рассматриваем вопрос улучшения наших жилищных условий. Последние несколько месяцев я активно анализирую рынок, изучаю мнение экспертов в сфере недвижимости и у меня сформировалось понимание того, что же произошло за время действия программы льготной ипотеки.
Весной 2020 года, когда пандемия Covid -19 была в разгаре, правительство принимает законопроект о старте программы выдачи ипотечных займов по сниженным процентным ставкам. Таким образом многим семьям страны открылась возможность улучшить свои жилищные условия. Кто-то сможет разменять свои существующие метры на более просторное жилье, а для кого-то хотя бы откроется возможность купить собственное жилье, взамен арендуемого. Таким образом спрос на рынке недвижимости начал увеличиваться ускоренными темпами. Первоначально люди вымели с рынка все дешевые предложения жилья. Продалось даже то, что раньше висело как «неликвид». Затем покупателям представилась возможность купить квартиры в новостройках по сниженным процентным ставкам с государственной поддержкой. Застройщики, увидев нарастающую покупательскую активность повышают стоимость квадратного метра в своих жилищных комплексов. Вслед за новостройками рынок вторичного жилья также увеличивает стоимость лотов и весь рынок в целом устремляется вверх, пытаясь опередить друг друга в погоне за клиентом. Такими темпами ближе к февралю 2021 года стоимость за квадратный метр жилья в Москве и ближайшем Подмосковье выросла примерно на 20-25% относительно показателей предыдущего года в этом же месяце.
В конечном итоге мы получили, что на рынке вторичного жилья ипотечная ставка снизилась на 2 пункта, а цены на жилье выросли более чем на 20%.
Чтобы наглядно было понятно как данные меры сыграли «на пользу» покупателям рассмотрим следующий пример:
В январе 2020 года однокомнатная квартира в Подмосковье на рынке вторичного жилья стоила 5 миллионов рублей. Ипотеку можно было взять по средней ставке 8,5%.
В январе 2021 года эта же квартира стала стоить на 20% выше, то есть 6 миллионов рублей. Но теперь благодаря программе господдержки ипотечная ставка снизилась и получить кредит можно по низкой ставке всего 6,5%. Допустим, наш заемщик берет кредит на 20 лет. Первоначальный платеж у нашего покупателя остается неизменным в обоих случаях – 1 миллион рублей. При ставке в 8,5% наш кредитор заплатил в сумме 8,33 миллиона рублей за 20 лет, 4,33 миллиона из которых составляли переплаченные проценты за пользование деньгами. А вот если отталкиваться от сегодняшних условий кредита, то за 20 последующих лет нашему покупателю уже придется вернуть банку 8,95 миллионов рублей, 3,95 из которых будут составлять переплату по процентам.
Итого получается, что государственные меры поддержки в виде уменьшения процентных ставок, лишь разогнали рынок недвижимости, а в итоге конечный покупатель переплатит даже больше, если бы государство не вмешивалось.
Программа льготной ипотеки забрали из кармана нашего покупателя около 600 тысяч рублей.
Подводя итоги, хочется отметить, что программа льготной ипотеки помогла всем кроме покупателей – банках, застройщикам, инвесторам, риэлторам. Она не помогла лишь тем, на кого эта программа рассчитывалась первоначально. Семьи, кто планировал улучшить свои жилищные условия оказались за границей выгодного приобретения квартиры и теперь им приходится либо переплачивать, если им срочно необходимо купить квартиру, либо ждать лучших времен, чтобы рынок отстоялся, льготная программа закончилась, и цены на недвижимость более-менее выровнялись.
Так и наша семья оказалась в той ситуации, что мы выжидаем, пока рынок недвижимости стабилизируется, ажиотаж спадет, и квартиры вернутся к более-менее адекватным ценам.