“Зато свое!” - это лозунг большинства иммигрантов из России и стран СНГ. В первые же годы жизни в США, если позволяет финансовая состоятельность, иммигранты стараются приобрести свое жилье. При наличии той же финансовой состоятельности берут и второй, и третий, и какой-то еще дом, чтобы эта недвижимость приносила доход. Однако эту точку зрения не разделяют американские специалисты по инвестированию. Они называют ряд причин подумать дважды перед тем, как вкладывать свои активы в недвижимость . Признаться честно, мне и самой при мысли об инвестировании в первую очередь в голову приходит покупка недвижимости. Давайте, разбираться вместе.
1. Снижение количества предложений на рынке недвижимости. По данным ресурса Realtor.com доступное предложение домов упало более чем на 48% за последний год. Это значит, что выбора стало меньше, а цены выросли. Следовательно, если вы хотите приобрести что-то именно сейчас, то велика вероятность того, что купите дороже и совсем не то, что хотели изначально.
2. Рост цен. Сравнение цен на недвижимость в феврале 2020 и 2021 годов показало, что в среднем по стране цены выросли на 13,7%. И, если раньше, рынок недвижимости в штате Флорида, был более привлекательным из-за своих доступных цен, то сейчас он практически не уступает Нью-Йорку. Кстати, в Нью-Йорке, несмотря на то, что город стали покидать и переезжать в более дешевые штаты, цены на недвижимость не упали, а также показали свой рост. Если покупать недвижимость сейчас, то нет никакой гарантии, что она принесет доход от аренды или перепродажи.
3. Инфляция . Делать прогнозы в экономике - дело неблагодарное, и больше похожее на вангование. Одни предупреждают о надвигающейся инфляции из-за стимулирования экономики новыми деньгами. Другие же настаивают на том, что медленная естественная инфляция, наоборот, приведет к росту экономики и, соответственно, стабилизации рынка недвижимости. Поэтому лучшее, что можно сделать сегодня - подождать.
4. Неликвидность недвижимости . Несмотря на то, что недвижимость может обеспечить солидную долгосрочную прибыль, это один из наименее ликвидных инвестиционных рынков. Продать недвижимость не так просто. Конечно, есть случаи "as is" продажи, без инспекций и прочих проверок. Такие сделки заключаются за несколько дней. Обычной же практикой является закрытие сделки на протяжении нескольких недель или даже месяцев, в зависимости от проводимых оценок, инспекций, обсуждений цены и пр. Одним из способов быстрой продажи является снижение цены. Но в этой ситуации продавец либо будет в убытке, либо не получит дохода, продав за ту же цену, что и покупал сам. Кроме того, продажа и покупка недвижимости всегда требует дополнительных затрат: услуги риэлторов, адвокатов, инспекции, оценки, закрытие сделки, страховки, налоги и пр.
5. Уменьшение шансов получить налоговый вычет . При покупке в ипотеку дома для постоянного места жительства есть возможность вычесть из налогооблагаемой части доходов свои расходы на погашение ипотеки. Но есть одно но. Нужно выбрать что-то одно: либо стандартный вычет в 24 800 (на двоих), как ту часть дохода, которая ни у кого не облагается доходом, либо вычесть расходы на ипотеку из расчета, что выгоднее. Соответственно, нужно, чтобы платежи по ипотеке были более 24 800 на семью, чтобы воспользоваться этой возможностью.
6. Незнание рынка . Если вы покупаете дом на соседней улице, то это решает многие проблемы: вы знаете район, его географию, население, школы, транспорт. Если же вы хотите вложить средства в дом в другом районе или городе, все намного сложнее. Вы можете не знать, что район, который вы выбрали славится кражами, или находится в зоне подтопления, или неудобен с точки зрения транспортной системы. Эти факторы существенно влияют на ценообразование. Его незнание может привести к невыгодной покупке, которая не принесет выгоды.
7. Инвестирование в недвижимость - это работа . Предположим, вы покупаете дом для того, чтобы получать доход от его аренды. Вам нужно представить “портрет” своего будущего клиента и работу, которую придется выполнять. Починка, техника, жалобы - все это ляжет на ваши плечи.
И самая большая проблема на сегодняшний день - проблема выселения арендаторов, которые не платят за проживание. Каждый штат решает эту проблему по-своему. В Нью-Йорке больше года действует мораторий на выселения. Арендаторы могут не оплачивать жилье, а собственники не имеют права их выгнать на основания приказа губернатора. Тем самым они теряют деньги: выплачивают ипотеку, коммунальные услуги, налог на недвижимость, не получая при этом никаких доходов с аренды.
Инвестирование в недвижимость - это, действительно, работа, требующая от вас компетентности. Одних только денег, увы, недостаточно.
Если бы у вас была возможность, вложили ли бы вы средства в недвижимость? Почему?
