Госсовет Татарстана одобрил законопроекты, связанные с программой комплексного развития территорий или реновации. Как изменилось законодательство, чего ожидать жителям республики и куда направят взор застройщики — в материале Inkazan.
Краткое содержание
- Какой будет всероссийская реновация
- Какой будет реновация в Татарстане
- Что с градостроительной деятельностью
- Что с жилищными правами
- Какой будет реновация в Казани
Какой будет всероссийская реновация
Федеральный закон о комплексном развитии территорий вступил в силу в конце 2020 года. Спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил , что это поможет расселить аварийное жилье. Особенно, если у регионов нет денег на соответствующую программу. И добавил, что «надо решать проблемы с домами, которые были еще в императорский период, и в советское время понастроены».
Комплекс поправок в Градостроительный кодекс страны и отдельные акты стал базой для всероссийской реновации. Он может помочь регионам в борьбе с аварийным фондом, позволив им привлекать инвесторов к сносу старых и постройке новых зданий. В то же время под программу могут попасть не только аварийные дома.
Реновация может коснуться построек с определенной степенью износа крыши, стен или фундамента, даже если они не признаны непригодными для проживания. Домов, где стоимость капремонта превышает определенную сумму, — как правило, это малоэтажное жилье. Зданий, построенных в период индустриального домостроения по типовым проектам, — «панелек», и ряд других строений.
Частные дома могут попасть под комплексное развитие с согласия собственников. Чтобы в программу включили многоквартирные постройки, за это на общем собрании должны проголосовать 2/3 жильцов. Им обещают предоставлять компенсации в размере рыночной стоимости жилья или равноценное помещение.
Все детали — например, степень износа и предельную стоимость капремонта — будут определять региональные власти. Они должны принять соответствующие законы. Госсовет Татарстана с этим справился, «в целях оперативности» делегировав местному кабинету министров «серьезный объем прав». Ведь проверять результаты работы местных парламентов Госдума будет уже в марте.
Какой будет реновация в Татарстане
18 февраля глава комитета Госсовета по жилищной политике и инфраструктурному управлению Александр Тыгин представил первый вариант законопроекта. Его коллеги документ не оценили , заявив, что прописанный в нем регламент может «размывать» нормы генплана, а застройщики смогут диктовать городу правила игры при отсутствии четких прав у владельцев изымаемого жилья.
Законопроект приняли в первом чтении. Несмотря на заявление депутата Марата Галеева , что российское законодательство игнорирует конституционные нормы собственности, очевидно, что регулировать вопрос на местном уровне Госсовету все же придется. История обернулась неожиданно: татарстанские парламентарии сели за стол переговоров и всего за 1 месяц договорились .
Что с градостроительной деятельностью
На плечи местного кабмина легло принятие комплекса решений. Он должен определить параметры разрешенного строительства, установить срок проведения собраний жильцов и определить порядок заключения договора с ними и собственниками участков. Вносить изменения в генплан, принятый с таким трудом, не потребуется, хотя на этом настаивал депутат Альмир Михеев .
«Размер территорий, которые будут подвергнуты комплексному развитию, он тоже имеет значение. Если это будут участки в несколько десятков гектаров, это на генплане практически никак не отразится. Если же речь будет идти о нескольких сотнях гектаров, даже тысячах, то, конечно, это отразится на генплане. Не похоже, что у нас есть такие мощные ресурсы, чтобы разом начинать осваивать огромные территории. Это скажется на проектах планировке территории. Может быть, очень нюансно, на правилах землепользования и застройки», завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
Браться ли за комплексное развитие, решает кабмин, но в трех случаях: если в программе будет участвовать бюджет Татарстана, если ее будет реализовывать юрлицо, определенное республикой, если территория находится в границах нескольких муниципальных образований. В иных случаях последнее слово остается за правительством страны или местными властями.
Правительству Татарстана предстоит определить, может ли одна компания провести реновацию на двух несмежных территориях. А также начальную цену торгов. Впрочем, комплексно развивать земли сможет и их владелец — без торгов.
Что с жилищными правами
Депутаты внесли изменения в закон «Об обеспечении жилищных прав граждан». Если дом вошел в программу, помещения должны быть переданы в государственную или муниципальную собственность. Или компании-победителю тендера на комплексное развитие территории. Владельцы квартир получат возмещение в размере рыночной стоимости жилья.
Или — по письменному заявлению — равнозначное жилье. Площадь новой квартиры может быть больше изымаемой, но за «лишние» квадратные метры придется доплатить. Главное, чтобы она соответствовала стандартам, которые определит кабмин Татарстана, и находилась в том же городе. При этом те, кто стоял на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из очереди не выбывают.
«Если взамен дадут метр в метр в новом жилье, то это хорошо, положительный момент. Если, например, вы жили на улице Гвардейской, а вас переселят в „Салават Купере“? Вполне возможно, так и будет, потому что ресурс „Салават Купере“ есть у администрации. Это будет негативный момент. Квартиры, которые попадают под реновацию, будут дешеветь», глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев.
Если дом вошел в программу, его жители перестают платить взносы на капремонт с начала года, в который их планируется расселить. Неясно, почему они освобождаются от взносов не в год принятия решения о реновации. Уже накопившиеся деньги будут переданы региону или муниципальному образованию — те по плану должны будут использовать их в рамках комплексного развития.
Кто первый уезжает? Когда «Салават Купере» придет в полный упадок
Какой будет реновация в Казани
Замминистра строительства Татарстана Владимир Кудряшев заявлял , что в регионе под программу может попасть 51 участок в 18 районах. В декабре 2020 года Тыгин признался, что слабо в это верит: застройщикам это может быть невыгодно, ибо «в республике кроме Казани вообще экономики быть не может». В самой Казани экономического простора для сноса жилых зданий он тоже не увидел .
Несмотря на то, что Госдума позиционировала комплексное развитие территорий как способ борьбы с аварийным жильем, в столице Татарстана такой вариант развития событий выглядит маловероятным. Основной массив аварийного жилья сосредоточен на окраинах. А земли в том же Юдино даже без наличия программы выглядели не слишком привлекательными для застройщиков.
«Промзоны и пустыри тоже кому-то принадлежат. И не так просто зайти на эту территорию. Они должны быть либо проданы, либо собственник захочет принять участие в этой застройке, получить как бы процент в виде квартир, допустим, уже построенных. Все равно какие-то обременения на застройщике будут лежать. Просто так он не зайдет на эту территорию. Хочет этого стройкомплекс, не хочет — они все равно будут заходить и в Юдино, и на другие территории. Чем он будет простаивать», завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
Тем не менее, в городе реновацию ждут . А пока панельные «хрущевки» еще держатся, Казань идет по пути Москвы и Санкт-Петербурга, где вместо развития старых кварталов порой берутся за промышленные зоны и пустыри. Госсовет Татарстана еще не принял закон о комплексном развитии территорий, а городские власти уже представили концепцию развития четырех зон.
Как это сложится, покажет только опыт: в Казань идет комплексная застройка территории
Это участок от Кировской дамбы до Речпорта, захватывающий часть путевого хозяйства РЖД, промзоны на улице Родины и в районе Речпорта и гаражные кооперативы. Для многих из них уже были разработаны концепции развития, которые, с принятием новой программы, очевидно поменялись. Теперь здесь планируют построить жилье и сопутствующую инфраструктуру.
«В Казани порядка 70% населения нуждается либо в покупке жилья, либо в улучшении жилищных условий. Плюс добавьте иногородних, которые переезжают в Казань. Поэтому спрос в любом случае будет. Я думаю, еще лет 10 у нас будет хороший спрос на новое жилье», глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев.
Главный архитектор города Ильсияр Тухватуллина заверила , что сносить «хрущевки» в Казани не планируют. «Город категорически против этого, потому что это хорошо работающая среда, и у нас слишком много других территорий, которые сейчас не развиваются как надо», — заявила она. Однако специалисты «Авито» подсчитали, что казанские панельки уже выросли в цене в ожидании сноса.
«Нам в ближайшие лет 10 не грозит снос пятиэтажек. То, что у них ресурс исчерпан, — это совсем не так. По характеристикам своим они еще прослужат много десятилетий. Другое дело, что реконструкция их начнется, это да», завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
Мы устали от попсы и простых решений — Метшин о застройке Казани
Тыгин, комментируя будущее программы комплексного развития территорий, говорил: «Как это сложится, покажет только опыт». Все-таки значительная часть решений осталась за региональным правительством — после их принятия можно будет судить о программе в целом. Еще в ноябре 2019 года он заявлял , что реализация идеи позволит «полностью преобразить город», имея в виду Казань.
В 2020-м тогда еще министр строительства Татарстана Фарит Ханифов заверял , что «снести пол-Казани, а потом пол-Казани построить — вопрос не стоит». Впрочем, у региона уже есть травмирующий опыт реализации жилищных программ — последний этап расселения аварийного жилья, например, оборачивался скандалами и протестами.
Об этом Тыгину не преминули напомнить и депутаты. Самые громкие скандалы, связанные с ликвидацией ветхого фонда, происходили в Зеленодольском районе, когда его возглавлял Тыгин, теперь фактически ставший «лицом реновации» в Татарстане. Учтет ли регион ошибки прошлого, покажет только время.
«Трагедии мерещатся во всем»: как Госсовет воевал с реновацией
автор inkazan.ru
Реновация в Татарстане: чего ожидать от комплексного развития территорий
Если вы еще не подписаны, то подпишитесь на наш канал! Просим Не стесняться нажать «палец вверх» и поделиться статьей с друзьями из социальных сетей.
Очень прошу поддержать наш проект!