Если застройщик не уложился в сроки сдачи жилья, по закону он обязан заплатить неустойку пострадавшим участникам долевого строительства. Как защитить свои права и добиться выплаты?
Пролог к неустойке
Чаще всего история начинается одинаково. Дольщик приобретает жилье в строящемся доме и с нетерпением ждет заветной даты, указанной в договоре ДДУ. До окончания работ остается все меньше и меньше времени, но застройщик по какой-то причине не присылает уведомление с приглашением на просмотр квартиры. Представители строительной компании уверяют, что все под контролем, хотя в действительности многоквартирный дом по-прежнему далек от завершения. Потом происходит неизбежное – квартира не сдается в срок.
Хорошая новость заключается в том, что по закону застройщик отвечает рублем за каждый день просрочки, но есть и плохая – процесс получения выплаты может затянуться на месяцы. Как прийти к выплате по кратчайшей траектории, и какие «подводные камни» могут встретиться на этом пути?
Как рассчитать сумму неустойки?
Перед тем, как перейти к пошаговой инструкции, попробуем вместе рассчитать, какую сумму можно получить у «припозднившегося» застройщика. Для наглядности разберем на конкретном примере. Допустим, вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн рублей. В договоре ДДУ в качестве срока передачи жилья обозначено 20 января 2021 года. В действительности приемка состоялась только 2 марта 2021 года, то есть 42 дня спустя. Это означает, что сумма компенсации составит 59,5 тыс. рублей.
Как мы получили эту сумму? Она рассчитывается по формуле:
Сумма неустойки = (Стоимость квартиры по договору ДДУ)*(1/300)*(количество дней просрочки)*(2)*( ключевая ставка Центробанка – в 2021 году составляет 4,25%).
В нашем примере расчет будет выглядеть следующим образом:
59,5 тыс. рублей = 3 млн рублей*1/300*42 дня*2*0,0425 (так как ключевая ставка на тот момент составляла 4,25%).
Как действовать?
Теперь, когда мы понимаем, как производится расчет суммы неустойки, можно разобрать алгоритм действий. Возможны две ситуации, которые могут привести к задержке сроков передачи квартиры – временные сложности при реализации проекта строительства или банкротство застройщика. Порядок действий будет отличаться.
Если застройщик не признан банкротом и нарушение сроков по договору ДДУ вызвано какими-то трудностями при строительстве многоквартирного дома, можно обратиться к нему с письменной претензией (кстати, образец претензии доступен на портале спроси.дом.рф ). Сделать это можно как до, так и после окончательной приемки квартиры. Но как показывает практика, лучше не затягивать с письменным обращением, потому что есть риск потерять время и дождаться банкротства застройщика. При этом важно подготовить обращение именно в письменной форме, потому что, если дело дойдет до суда, именно этот документ станет одним из доказательств того, что застройщик уклонился от выполнения своих обязательств.
После того, как вы отправили письмо, у застройщика есть 30 дней на то, чтобы на него ответить. Если вы не получили от строительной компании конструктивной реакции, на следующем этапе можно подавать заявление в суд. Для этих целей лучше всего объединить усилия с другими дольщиками, а самое главное - обратиться к профессиональному юристу, чтобы он помог правильно составить пакет документов. Полагаться только на свои силы при подготовке иска не стоит, потому что на стороне застройщика также обязательно будут работать специалисты, обладающие юридической экспертизой.
Типичное судебное разбирательство по таким делам занимает примерно 3-4 месяца. При удачном стечении обстоятельств итогом станет судебный акт, согласно которому застройщика обяжут выплатить компенсацию.
Застройщик обанкротился. Что дальше?
В случае банкротства застройщика, стоит морально подготовиться к сценарию, при котором положенная неустойка не будет выплачена. Дело в том, что все долги обанкротившейся строительной компании закрываются за счет оставшихся денежных средств и имущества, но чаще всего их оказывается недостаточно для выплаты всех компенсаций.
К счастью, благодаря тому, что большинство застройщиков перешли на проектное финансирование, это не касается денег, которые дольщики вкладывают непосредственно в строительство при заключении договора ДДУ. Они находятся в сохранности на эскроу-счетах , и в случае нарушений со стороны застройщика перечисляются обратно гражданам.
В особо сложных случаях в дело вступают региональные власти или специализированная организация - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
В зависимости от обстоятельств может быть принято решение о достройке дома другой организацией или выплате компенсаций пострадавшим участникам долевого строительства (подробную инструкцию о том, как рассчитывается компенсация можно прочитать здесь).
Подробнее о вопросах эксплуатации квартиры читайте на спроси.дом.рф.