Чем аренда офиса отличается от аренды квартиры? Зачем экономить время клиента? Как пандемия COVID-19 отразилась на стоимости помещений в Москва-Сити? На эти и другие вопросы отвечает брокер по недвижимости, свой человек в Москва-Сити, основатель проекта City Towers Александр Чернов.
Чем поиск офиса отличается от поиска квартиры?
— Когда человек выбирает квартиру, то опирается на эмоции — прикидывает, как будет себя в ней чувствовать, сможет ли хорошо отдыхать, приятно проводить время с семьей. Когда планирует снять офис, рассчитывает цифры.
На первую встречу арендатор приходит с сухим техническим заданием, в котором есть информация о необходимых площади, этаже, виде, бюджете. Но я считаю, что офис — это инструмент для эффективности бизнеса, поэтому начинаю расспрашивать о задачах, которые должно решать помещение.
Рассмотрим, зачем компании арендуют офисы в Москва-Сити. IT-компании — чтобы набирать команды. Если специалист рассматривает вакансии двух работодателей, которые предлагают одинаковую зарплату и социальный пакет, но у одной «серое» помещение на Павелецкой, а у другой — офис с ништяками в небоскребах, то наверняка предпочтет того, кто дает возможность работать в более комфортных условиях.
Дизайн-бюро нужен офис в главных высотках страны, чтобы повышать эффективность персонала. Если команда сидит в опен-спейсе на 80-м этаже башни «Федерация», и перед ней открывается вид на всю Москву, это вдохновляет ее погружаться в задачи глубже, креативить больше, работать лучше. В результате бизнес выигрывает: становится более устойчивым и прибыльным.
Консалтинговым компаниям и коллегиям адвокатов важно находиться рядом с партнерами, а в Москва-Сити путь на встречу занимает не больше 10 минут . Такие компании часто оборудуют офисы винными комнатами и каминами — всем, что помогает устанавливать и поддерживать доверительные отношения с партнерами.
Я не рекомендую размещать в башнях колл-центры. Чтобы рассадить 30 операторов, необходимо арендовать помещение площадью 300 м². 100 м² снять не получится — в 90% помещений не открываются окна, а приточно-вытяжная вентиляция рассчитана на определенное количество человек. В маленьком офисе уже через два часа у сотрудников начнется кислородное голодание, и их работоспособность упадет. Задачи бизнеса перестанут решаться.
Ты владел агентством недвижимости в Челябинске, проводил обучение для брокеров по недвижимости в Челябинске и Екатеринбурге. Почему ты решил переехать в Москву и начать с нуля — стать консультантом в чужом агентстве?
— Карьеру в сфере недвижимости я начал в 2008 году, когда учился в Южно-Уральском государственном университете на архитектурно-строительном факультете. Работал в агентствах города, развивал собственную компанию «Ключ-Инвест», руководил продажами CRM-системы для агентств недвижимости, основал диджитал-агентство и проводил обучение для брокеров по недвижимости в Челябинске и Екатеринбурге. 10 лет я делал классный клиентский сервис, упаковку и маркетинг. В 2018 году понял, что пришло время применять эти навыки в Москве.
У меня не было ресурсов, чтобы сразу открыть собственную компанию в столице, поэтому практически 2 года я работал брокером по коммерческой недвижимости в одном из столичных агентств, изучал рынок Москва-Сити и закрывал сделки. В конце 2019 года стал № 1 по выручке среди коллег. В мае 2020 года в разгар пандемии COVID-19 отправился в свободное плавание — открыл свой проект по недвижимости City Towers и вернулся на рельсы предпринимательства.
Что тебе дал опыт работы в Москва-Сити? Как он тебя сформировал?
— Рынок Москва-Сити сильно отличается от рынка Челябинска. В Челябинске клиент подписывает с агентом эксклюзивный договор на продажу квартиры, а процент от сделки платит покупатель. В небоскребах рынок не эксклюзивный: один и тот же объект клиентам предлагают 10−20 брокеров, процент от сделки платит продавец. При этом я сразу понял, что у части агентов все-таки есть эксклюзивные помещения, но не знал, как их получить.
Я заново учился привлекать внимание клиентов. Понял, что буду «брать» тем, что умею лучше всего — классным сервисом. Мне важно, чтобы клиент кайфовал от процесса сдачи или поиска помещения, был уверен, что я решу его вопрос максимально эффективно. Постепенно у меня начала формироваться база эксклюзивных объектов и лист ожидания из компаний, которые хотят снять офис в Москва-Сити, но не могут найти.
Сейчас я знаю варианты, которые освободятся, но которых нет и не будет в рекламе, в которых заканчивается дизайнерский ремонт и собственник уже выбирает мебель, где бонусом арендатор получит парковочное место или доступ к видовой переговорной комнате или годовой абонемент в топовый фитнес-клуб, где на этаже есть оборудованная кухня и мягкая лаунж-зона для отдыха.
Не меньшую ценность играют отношения с партнерами — другими брокерами по недвижимости. Если в моей базе нет подходящего для клиента помещения, я звоню партнеру, и у него есть вариант, то мы закрываем сделку и делим вознаграждение пополам. Я уверен, что работая вместе, мы улучшим рынок и увеличим количество крутых офисных пространств.
Какие подводные камни в аренде офисов есть в Москва-Сити, с которыми арендаторы вряд ли сталкивались в регионах?
— Башни Москва-Сити — режимные объекты, и для их функционирования установлены специальные меры безопасности. Если арендатор или владелец помещения не заказали гостю пропуск, он не попадает в небоскреб. Чтобы сделать ремонт в помещении, нужно согласовать с управляющей компанией девять проектов. Отремонтировать офис в бизнес-центре в регионе гораздо проще.
Многими помещениями владеют международные компании, поэтому согласование договора на 50 страниц — в порядке вещей. Одновременно арендодатель может обсуждать договор с несколькими арендаторами. Кто первый согласовал, тот и заехал. Вряд ли такое можно встретить в других городах России.
Ты часто повторяешь, что твоя профессиональная миссия — это увеличение крутых офисных пространств в башнях. Почему ты сформулировал ее именно так?
— Москва-Сити — это главные небоскребы страны, бизнес-центр класса А, но найти здесь хорошее помещение достаточно сложно. Во многих офисах сделан ремонт класса Б (серые стены и ковролин, мебель отсутствует), а сдать их хотят по 60 тысяч рублей за квадратный метр в год. На самом деле это цена пространств с ремонтом класса А (дизайн-проект от голландских архитекторов, экологичные материалы, дорогая мебель). Чем больше классных пространств станет в башнях, тем привлекательнее они станут для арендаторов, и тем больше смогут заработать владельцы помещений. От этого выиграют все, в том числе и брокеры по недвижимости, у которых станет больше интересной работы.
Как пандемия COVID-19 отразилась на стоимости помещений в башнях? Что показывает твоя аналитика?
—На августа 2020 года количество свободных площадей в башнях превышает 100 000 м². Может показаться, что арендодатели готовы на все, лишь бы сдать помещение, а арендаторы легко снимут классные офисы по очень низким ставкам (30−45 тысяч рублей за квадратный метр в год), но это не так.
В Москва-Сити находятся крупные международные и топовые российские компании. Они арендовали площади от 500 м² до нескольких тысяч квадратных метров и часто занимали целые этажи. Многие из них ушли на удаленку в начале марта. Одна часть уже вернулась, вторая сделает это не раньше ноября, а третья начала оптимизировать бизнес-процессы, сокращать неэффективных сотрудников и задумываться об аренде офисов с меньшей площадью.
Уезжать из Москва-Сити не хочет никто: под боком ключевые партнеры, клиенты и развитая инфраструктура, поэтому те, кто занимал площадь от 500 м² и выше, переезжают в 300 м², те, кто арендовал 300 м² , рассматривают возможность снять 150 м², а те, кто размещал офисы в 150 м², просят найти 80 м². Выходит, что освободились помещения с большими площадями. При этом найти офис с хорошим ремонтом площадью до 150 м² по-прежнему трудно, следовательно, арендная ставка на них сохранится на прежнем уровне.
Собственникам помещений площадью от 500 м² я рекомендую задуматься о возможности разделить пространство на отсеки и заселить в них несколько компаний. Это позволит удержать ставку аренды и сохранить доход.