Местное законодательство позволяет иностранцам приобретать жилье в специально отведенных районах (freehold). При чем купить можно как готовую недвижимость, так и жилье на этапе застройки. Что касается оплаты, то не обязательно погашать всю сумму сразу. Как и местные жители, иностранцы имеют право на получение ипотечного кредита. В стране также предусмотрены альтернативные способы финансированию недвижимости, такие как Rent-to-own или план платежей от застройщика. Далее мы расскажем о том, как работают и в чем преимущества каждого из представленных выше вариантов.
Как профинансировать покупку
Стоимость жилья в Дубае напрямую зависит от размера, качества и района. Единоразовая оплата может стать непосильным бременем для потенциальных покупателей. К счастью, в Дубае предусмотрено еще несколько способов финансирования местной недвижимости. К ним относятся: ипотечное кредитование, схема Rent-to-own и план оплаты от застройщика.
Вне зависимости от того, какой способ оплаты вы выберите, вам необходимо будет оплатить первоначальный взнос. Это одна из отличительных особенностей дубайского рынка недвижимости. В зависимости от метода финансирования и этапа строительства, его размер может значительно отличаться.
Ипотека
Согласно Закону № 14 от 2008 года, иностранные граждане имеют право использовать ипотечные кредиты для покупки недвижимости в специально отведенных районах эмиратов. Для этого потенциальный заемщик должен иметь резидентскую визу, быть официально трудоустроенным или владеть собственным предприятием на территории эмирата. Возраст заявителя должен находиться в рамках 21-65 лет.
Максимальный срок ипотечного кредитования может составлять до 25 лет. Но чем дольше будет срок кредитования, тем больше процентов вам придется заплатить банку. Наиболее выгодные и распространенные варианты - ипотека на 5-10 лет.
Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:
- Предварительное одобрение. Представители банка должны оценить, соответствует ли заявитель минимальным требованиям платежеспособности и деловой репутации. Зачастую эта процедура занимает 3-4 дня. За рассмотрение кредитной заявки банк возьмет плату в размере 1% от суммы кредита. В случае отказа эта сумма будет возвращена.
- Получение письма-предложения от банка. В случае утверждения заявки на вашу электронную почту придет письмо с условиями предоставления кредита. В нем будет указан размер первоначального взноса, процентная ставка и особенности ее начисления, периодичность выплат, общий срок погашения и пр.
- Оформление сделки. После одобрения заявки у заемщика есть 2 месяца на поиски недвижимости и согласование условий покупки. Когда подходящий дом будет найден, выгодоприобретателю необходимо будет подписать Меморандум о намерениях и внести залоговый депозит.
- Передача права собственности. После того как все юридические нюансы будут завершены, покупатель, продавец и представитель банка должны обратиться в офис Земельного департамента Дубая для перехода права собственности на имя нового владельца. Оригинал свидетельства будет готов в течение 3 дней, он будет храниться в банке до момента полного погашения займа.https://i0.wp.com/blog.puertorico-realestate.com/wp-content/uploads/sites/43861/2019/09/What-Is-the-Cost-of-Waiting-Until-Next-Year-to-Buy-791x1024.jpg?resize=650,400
LTV и DBR
При получении ипотеки представители банка будут рассчитывать несколько показателей, позволяющих определить вашу платежеспособность. Ключевыми из них выступают отношение кредита к стоимости (LTV) и соотношение долга к бремени (DBR).
LTV помогает определить оптимальную сумму кредита. Как говорилось выше, внесение первоначального взноса — обязательное условие получения ипотеки. Показатель LTV помогает рассчитать, какой процент от стоимости недвижимости должен оплатить заемщик в качестве первого взноса, и какой — финансировать кредитор.
Оптимальные значения LTV для иностранцев составляют:
- 70% - в случае приобретения недвижимости стоимостью более 5 млн дирхам;
- 60% - если покупка производится на вторичном рынке;
- 50% - для недвижимости off-plan.
Теперь рассмотрим DBR. Этот показатель представляет собой соотношение доходов заемщика и его совокупных расходов. В соответствии с требованиями Центрального Банка ОАЭ, DBR заемщика должен составлять не более 50% его ежемесячных доходов. В зависимости от размера этого показателя, банк может варьировать условия кредитования (сумму финансирования, срок и ежемесячный платеж) или вовсе отказать в финансировании.
Виды ипотеки
На территории эмиратов работают как местные, так и иностранные банки. У каждого из них есть собственные ипотечные программы и предложения для экспатов. Ключевым различием является способ начисления процентов:
- Фиксированная ставка. В этом случае ваша процентная ставка не будет меняться в течение срока действия договора. Зачастую такая схема начисления процентов используется при кредитовании на срок 1-5 лет. Если заемщик не успевает оплатить всю сумму займа до указанной даты, то в дальнейшем ему будет начисляться процент по плавающей ставке.
- Переменная. При такой схеме кредитования процентные ставки по займу будут пересматриваться в течение определенного периода )обычно раз в квартал) в зависимости от текущей рыночной ситуации и ставки рефинансирования ЦБ.
- Со скидкой. По сути, это кредит с переменой ставкой, при котором кредитору предоставляется процентная скидка в течение определенного времени. Скидка распространяется только на указанные в договоре период, а не на все срок кредитования.
- Офсетная ипотека. Такая схема кредитования позволяет связать кредит с вашим текущим счетом. Благодаря этому все средства, которые остаются на вашем текущем счете списываются в счет процентов по ипотеке. При этом проценты по кредиту будут насчитываться на разницу между остатками на кредитном и текущем (сберегательном) счете.
Схема Rent-to-own
Rent-to-own представляет собой схему оплаты недвижимости, при которой арендные платежи выступают в качестве первоначального взноса. Ее применение позволяет сэкономить средства на первоначальном взносе, который в Дубае составляет от 25% стоимости, и фактически жить в своем новоприобретенном доме еще до фактической покупки.
Как это работает: покупатель и продавец заключают соглашение о том, что собственник предоставляет выгодоприобретателю право выкупить недвижимость в течение нескольких лет по текущей рыночной стоимости с правом проживания в течение срока действия договора. Обе стороны заключают между собой договор аренды с указанием текущей цены покупки недвижимости (она же будет являться покупной стоимостью жилья и не подлежит пересмотру).
Зачастую срок аренды составляет 3-4 года, по истечении которых арендатор может купить недвижимость или покинуть дом после окончания срока действия контракта. В случае если арендатор решил выкупить жилье, все заплаченные им арендные платежи будут вычтены из продажной цены.
При использовании схемы Rent-to-own размер арендных платежей будет выше среднерыночного показателя. Также при заселении необходимо будет внести депозит в размере 3-5% от стоимости недвижимости.
Для оформления сделки могут использоваться 2 типа документов:
- опцион на покупку. Покупатель должен оплатить стоимость опциона взамен на право выкупа недвижимости по фиксированной стоимости через определенное количество лет. До конца срока действия опциона выгодоприобретатель может арендовать недвижимость. Если после наступления назначенной даты держатель опциона откажется от покупки, то его стоимость и арендные платежи не будут возвращены.
- договор купли-продажи. Такое соглашение позволяет использовать более гибкие условия. К примеру, в договоре купли-продажи можно указать дополнительные условия отказа и возможный частичный возврат арендных платежей, определить стоимость недвижимости по актуальной рыночной ставке на дату внесения последнего платежа и пр.
После окончания срока аренды финансирование вашей покупки может осуществляться за счет собственных средств, использования плана оплаты от застройщика или получения ипотечного кредита, либо же вы продляете договор.
У метода есть как преимущества, так и недостатки. Говоря о преимуществах:
- Отсутствие первоначального взноса. Для покупки жилья в Дубае выгодоприобретатель должен сразу внести 25% от стоимости. При использовании ипотечного кредитования это сумма может быть больше на усмотрение банка.
- Не нужно отслеживать свой кредитный рейтинг. В эмиратах деловая репутация и кредитная история заемщика имеет огромное значение. Если сотрудник банка сочтет вас неблагонадежным, то в займе могут отказать. Более того, в зависимости от вашего кредитного рейтинга условия кредитования (в том числе и размер первоначального взноса) могут сильно отличаться. Поэтому нужно тщательно следить за своей кредитной историей и деловой активностью.
- Максимально эффективное использование арендных платежей. Все оплаченные вами средства будут вычтены из покупной стоимости недвижимости.
Теперь рассмотрим недостатки:
- Колебания рыночной стоимости жилья. Оплата недвижимости осуществляется по фиксированной стоимости (цена указывается в момент подписания договора). В течение срока аренды фактическая цена жилья аналогичного класса может как повыситься, так и понизиться, соответственно, есть вероятность приобрести недвижимость по менее выгодной цене.
- Риск потери работы.
- Возможность отклонения заявки на предоставление кредита (в случае если дальнейшее финансирование будет осуществляться за счет ипотеки).
Например, сейчас можно купить апартаменты с 3 спальнями в комлексе Marina Gate, Dubai Marina по данной схеме.
План оплаты (Payment Plan)
План оплаты представляет собой рассрочку от застройщика. Такая схема может быть использована только на первичном рынке при покупке готового жилья или недвижимости off-plan. Как это происходит: покупателю необходимо внести первоначальный взнос (зачастую это 5-10% от стоимости), оставшаяся сумма разбивается в среднем на 3-5 лет. В зависимости от девелопера и конкретного проекта длительность рассрочки может достигать и 10-15 лет.
При покупке готового здания выплаты могут назначаться ежемесячно или ежеквартально. В случае же приобретения жилья на стадии застройки, внесение платежей зачастую привязывается с выполнением определенного этапа работ. В обоих случаях последний платеж выплачивается в момент передачи права собственности новому владельцу.
В большинстве случаев инвесторы могут пользоваться своей недвижимостью сразу после сдачи ее в эксплуатацию, не дожидаясь внесения последнего платежа. Эту опцию необходимо заранее согласовывать с застройщиком.
Теперь поговорим о стоимости. Использование плана платежей от застройщика не предполагает начисление процентов, как при банковской ипотеке. Застройщик может запросить комиссию за обслуживание в размере 5-10% от стоимости, либо изначально включить ее в продажную цену. Но так или иначе, такая схема обойдется вам гораздо дешевле классической ипотеки.
Как накопить на первоначальный взнос
Покупка недвижимости — долгосрочная инвестиция. Чтобы как следует к ней подготовиться, желательно начать копить средства на первоначальный взнос за несколько лет до заключения сделки.
В идеальном варианте вы должны быть в состоянии оплатить как минимум 25% от стоимости жилья. Зачастую местные банки готовы финансировать до 75% рыночной цены недвижимости, так что лучше ориентироваться на эту сумму.
Теперь рассмотрим несколько советов, которые помогут вам накопить достаточно денег:
- Начните экономить. Прежде всего, рассчитайте свой ежемесячный бюджет. Вы должны четко понимать, сколько денег вы тратите на аренду жилья и коммунальные услуги, на машину, питание, развлечения и пр. Постарайтесь вычленить необоснованные траты, без которых вы вполне можете обойтись. К примеру, вместо обедов в ресторане можно начать брать с собой на работу готовую домашнюю еду, отказаться от такси, подписок на платные телеканалы и пр.
- Откройте банковский счет. Когда вы уже накопили некоторую сумму, вы можете открыть пополняемый депозит, с возможностью ежемесячного внесения средств. Таким образом, вы сможете копить деньги и получать небольшую прибыль.
- Перенесите свои зарубежные активы в ОАЭ. Если у вас есть неиспользуемая недвижимость, ценные бумаги или прочие актив в другой стране, то лучшим решением будет перенести их в эмираты. К примеру, денег от продажи скромной заграничной недвижимости вполне может хватить на первоначальный взнос, но вот продажа дома — дело небыстрое. Чтобы найти подходящего покупателя и решить все юридические нюансы, такие вопросы нужно решать заблаговременно. Это же касается и ценных бумаг. Мы рекомендуем перевести свои накопления в высоколиквидные активы, которые при наступлении благоприятного момента легко можно будет конвертировать в деньги.
Выводы
- Купить собственное жилье в Дубае можно не только за счет собственных активов. Для этого можно использовать план оплаты от застройщика, опцию Rent-to-own или ипотечный кредит.
- Для получения ипотеки иностранцу необходимо подать заявку, согласовать сумму и срок кредита. Имейте в виду, что при предоставлении ипотеки придется оплатить как минимум 25% от стоимости в качестве первоначального взноса.
- Ren-to-own - схема, позволяющая арендовать жилье с правом дальнейшей его покупки. При этом арендные платежи будут вычтены из общей продажной стоимости.
- Использование плана платежей - одна из наиболее выгодных опций. По сути, это рассрочка от застройщика, обычно на 3-5 лет. Такой вариант доступен только для недвижимости на первичном рынке.