Экспертиза сметы (или «строительно-техническая экспертиза проектно-сметной документации») – это специальное исследование, которое проводит независимый специалист-эксперт, привлекаемый в досудебном или судебном порядке и обладающий специальными знаниями в области проектирования, архитектуры, строительства для разрешения вопросов, касающихся разработки проектной документации и смет на строительство.
Зачастую подрядчик сознательно увеличивает сметную стоимость строительно-монтажных работ, что приводит к значительной потере финансовых средств со стороны заказчика. Учитывая то, что большинство заказчиков не обладают специальными знаниями и опытом в строительстве, не могут объективно проанализировать сметную документацию и выявить в ней недостоверные, то зачастую к концу строительства между заказчиком и подрядчиком накапливается ряд нерешенных вопросов, которые нередко заканчиваются судебными разбирательствами.
Инвестору, который решил вложить собственные деньги в строительство, независимая экспертиза смет гарантирует то, что в процессе выполнения работ будут полностью соблюдаться все необходимые нормативы
Во время подготовки любых строительных проектов составляется целый перечень документов, которые требуются также для достижения нужного уровня качества, ведь если будут отсутствовать четкие указания касательно вида и количества материалов, у подрядчика в конечном итоге может появиться желание сэкономить, что может привести к значительному снижению качества конечного результата. Именно поэтому в процессе составления смет принято указывать даже незначительные подробности, а отдельное внимание уделяется всем необходимым работам и материалам, включая их точную стоимость.
Общий объем составляемой проектной документации непосредственно зависит от того, насколько сложным и масштабным является запланированное строительство, и при этом нужно правильно понимать, что чем больше будет составляемая смета, тем легче в ней укрыться различным ошибкам, обнаружить которые может только независимая экспертиза сметы.
Зачастую проведение экспертизы проектно-сметной документации осуществляется в процессе проведения всевозможных конкурсов и тендеров. Нужно помнить, что негативными последствиями чревата не только завышенная, но и заниженная смета, к которой часто прибегают недобросовестные подрядчики, стремящиеся получить заказ вне зависимости от того, какие для этого способы нужно будет использовать. Чаще всего в подобных ситуациях из сметных документов просто исключаются нужные работы и материалы, а в процессе реализации такого проекта оказывается, что без них невозможно обойтись. Экспертиза смет позволяет снизить риск возникновения таких проблем, так как эксперты уделяют пристальное внимание тому, есть ли в этой смете все работы и материалы, которые требуются или могут потребоваться для реализации данного проекта.
Экспертиза сметы, или стоимости строительно-монтажных работ, включает:
определение правильности применения единичных стоимостных расценок и коэффициентов по видам работ согласно договорным и проектным условиям;
определение правильности начисления накладных расходов, плановых накоплений, сметной прибыли, лимитированных затрат и т.п.;
проверка актов выполненных работ в коммерческих и бюджетных расценках (база МТСН, база ТСН, база ФЕР, база ТЕР);
анализ объемов фактически выполненных строительно-монтажных работ и затраченных строительных материалов;
расчет сметной стоимости строительства;
определение объемов и стоимости работ, необходимых для завершения строительства объекта.
Профессиональное и грамотное составление сметной документации и её проверка избавляет от многих непредвиденных факторов, таких как:
увеличение объемов и стоимости производимых строительно-монтажных работ;
исключение повторяющихся расценок и работ;
увеличение (завышение) стоимости материалов и оборудования и т.д.
Типы экспертиз проектно-сметной документации
На практике чаще всего проводятся три типа экспертизы сметной документации:
1. Рецензирование смет.
Смета является важным финансовым документом, в котором содержится много позиций и расчётов, и ошибка даже на одну цифру может обернуться итоговым просчётом на большую сумму. Поэтому так важно, чтобы смета была перепроверена, желательно, независимым опытным сметчиком – экспертом. Рецензирование смет, можно сказать, является признаком деловой культуры, и позволяет обезопасить организации от ошибок, которые могут обернуться серьёзными финансовыми проблемами. Поэтому, например, в министерствах принято, чтобы структурные подразделения отчитывались выверенными сметами, направляя их, чаще всего, независимым экспертам.
2. Экспертиза соответствия сметы проекту
Данный вид экспертизы отражает понимание процесса строительства от идеи до воплощения замысла в объекте; кроме того, такие экспертизы касаются понимания экономики в строительстве, основ ценообразования и выведения стоимостных затрат по проекту.
Ценность таких экспертиз заключается в том, что заказчик приобретает уверенность в качестве проекта, что всё необходимое будет учтено, а излишние затраты сведены к минимуму.
3. Соответствие реальных объёмов работ и строительной сметы
Задача экспертов – обследовав объект, сопоставив настоящее состояние объекта с тем, что было до осуществления проекта, определить, какие работы были произведены на объекте, в каких объёмам, с каким качеством.
Экспертиза требует времени, специальных исследований и профессионализма экспертов. Обычно требуется обследовать не только конструкции, но и работу всех систем (вентиляции, водораспределения, канализации, электричества, безопасности, связи). Возникает необходимость в изъятии для исследования различных материалов и предметов, в проведении разрушающего и неразрушающего контроля. Сложности могут возникнуть при обследовании скрытых конструкций, например, фундаментов. Другие сложности – определение объёма изыскательных и временных работ на объекте (возведение лесов, временных сооружений на объекте, дорог и т. д.).
Проведя обследование объекта, эксперт, первым делом, определяет, соответствует ли результат поставленному заданию. Например, выделили финансы под капитальный ремонт, а проведена реконструкция объекта.
Следующий этап анализа – проверить, что нужно было сделать на объекте, и что было сделано реально; какие материалы следовало использовать, и какие были использованы реально; и насколько все работы соответствуют строительным нормам, качеству и культуре строительства?
Окончательный вердикт выносит суд. Обычно при малом количестве и незначительности нарушений заказчик договаривается с подрядчиком об исправлении дефектов и аргументирует применение штрафных санкций. При больших дефектах, обычно, подаётся иск в арбитражный суд, по ходатайству которого может также быть назначена строительная экспертиза (первичная или вторичная). Если заказчик допустил много дефектов, то заказчик вправе настаивать на том, что его работа полностью – брак, отказаться оплачивать весь объём проделанной работы и даже потребовать компенсацию на демонтаж, за потраченное время и ресурсы.
Типовые объекты проверки в ходе экспертизы сметной документации
отчетливо заметные «накрутки»;
общий, заявленный, объем выполненных работ, которые на практике оказываются существенно ниже;
текущее состояние;
коэффициенты, часто они взяты неправильно.
Типовые ошибки, выявляемые при проведении экспертизы сметной документации
использование расценок разных времен, начиная с 1984 года (ввод ЕНиР), и до 2020 года;
в качестве аналога выбран неправильный объект, поэтому полагаться на него нельзя;
ошибки в плановой себестоимости, накладных, коэффициентах пересчета на текущие тарифы;
растягивание календарного графика, что приводит к увеличению выплат работникам;
неадекватные тарифы на амортизацию машин и оборудования;
неверно заложенные ценники на материалы.
Примеры типовых вопросов, решаемых экспертизой сметной документации:
Завышает ли подрядчик цены на строительно-монтажные работы и строительные материалы по сравнению со среднерыночными ценами?
Соответствует ли объем фактически выполненных строительно-монтажных работ объему, указанному в договоре, смете и т.д.?
Действительно ли являются обходимыми указанные подрядчиком в сметной документации дополнительные строительно-монтажные работы?
Применяется ли на объекте указанная в договоре или смете техника и в каких объемах?
Правомерно ли применение повышающих коэффициентов?
Материал подготовлен сотрудниками Институт судебных экспертиз и криминалистики