Вы решили взять ипотеку? Поздравляю!
Ведь это значит, что вы неплохо и стабильно зарабатываете, накопили не менее 40% от стоимости недвижимости, освоили азы финансовой грамотности и обладаете должным уровнем финансовой дисциплины. Ведь так?
И одним из первых вопросов ответ на который вы должны дать является срок кредитования.
Принято считать, что оптимальным является временной диапазон от 12 до 15 лет. И, на первый взгляд, всё верно. Ведь, если продолжить растягивать удовольствие на более чем 15 лет, ежемесячные обязательные платежи падают куда менее охотно, чем растет суммарная переплата по кредиту. А если выбрать срок менее 10 лет то ежемесячные платежи становятся непосильной ношей. Именно поэтому большинство выбирают золотую середину. Но так ли всё просто? Давайте считать. И думать.
Итак вводные:
- стоимость недвижимости 5 млн. рублей
- ипотечная ставка 8%
- первоначальный взнос 40% или 2 млн. рублей
- место действия - РФ (скучать не придется)
- сумма кредита 3 млн. рублей
Вариант первый: Делаем как все - берем кредит на 15 лет:
- ежемесячный платеж - 28700 рублей
- суммарная переплата - 72% или 2 млн. 160 тыс. рублей
- остаток долга через 5 лет обязательных платежей - 2млн. 363 тыс. рублей
Вариант второй: Берем по максимуму - кредит на 30 лет:
- ежемесячный платеж - 22 000 рублей
- суммарная переплата - 164% или 4 млн. 932 тыс. рублей !!!
- остаток долга через 5 лет обязательных платежей - 2млн. 852 тыс. рублей !!!
Второй вариант выглядит сомнительным. Ведь путем увеличения срока кредитования мы снизили платеж на несчастные 6 с небольшим тысяч рублей в месяц, но при этом залезли в кабалу на целых 30 лет и через 5 лет ежемесячных отчислений, при необходимости продать квартиру, рискуем обнаружить, что отдав за эти годы банку едва ли не полтора миллиона мы по прежнему остаемся должны 2 млн. 850 тысяч! Безумие. Но!
А что если взяв ипотеку на 30 лет мы будем вносить ежемесячно и стабильно сумму из первого вариант - кредита на 15 лет и за счет этого снижать ежемесячный платеж? Считаем.
Вариант третий: Кредит на 30 лет, платеж на 15 с уменьшением размера платежа:
- ежемесячный платеж + досрочное погашение - 28700 рублей
- суммарная переплата - 77% или 2 млн. 320 тыс. рублей
- остаток долга через 5 лет обязательных платежей - 2млн. 852 тыс. рублей
Ну и что, скажет пытливый читатель. Разница минимальна и не в пользу 30 летнего кредита??... Всё так, но есть нюанс..
Когда вы берете кредит на столь существенную для себя сумму, на столь длительный срок, в нашей менее стабильной, чем хотелось бы, стране - вы берете на себя существенные риски, которые нужно учитывать и минимизировать.
Взяв кредит на 30 лет и осуществляя регулярный ежемесячный платеж в размере обязательного платежа по кредиту на 15 лет мы получаем ощутимо более низкий обязательный платеж, который через 5 лет снизится с 22 тысяч до 18, и до 11 тысяч 500 рублей через 10 лет.
То есть в случае потери работы, проблем со здоровьем или на время отпуска, в конце концов вы в любой момент можете "откатиться" до базовых платежей, которые будут уменьшаться на протяжении всего срока кредита, и чувствовать себя куда более комфортно и безопасно.
К тому же, не стоит забывать про надвигающийся на нас инфляционный цунами, который поглотит ваш долг, но лишь после ваших доходов... И тут вам , как никогда, потребуется запас финансовой прочности. Но...это тема другого поста.
Всем удачи!