В начале 2021 года российские банки продолжили ужесточать подход к выдаче ипотеки. В феврале доля удовлетворенных заявок на такие кредиты упала до четырехлетнего минимума — 63,8 против 69,1% в декабре, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) по просьбе РБК. Предыдущий минимум был в феврале 2017 года, когда показатель составлял 63,9%, статистикой за более ранние периоды бюро не располагает.
По сравнению с январем доля одобренной ипотеки сократилась на 1,3 п.п., а с конца 2020 года — на 5,3 п.п., следует из данных НБКИ. При этом по другим видам ссуд банки почти не изменили уровень одобрений. Доля удовлетворенных обращений по автокредитам в феврале составила 39,5% (плюс 0,9 п.п. по сравнению с декабрем), по потребительским ссудам и кредитам — 32,4% (минус 0,8 п.п.).
БКИ «Эквифакс» также зафиксировало снижение уровня одобрения ипотеки в феврале, но считает сокращение «минимальным». Объединенное кредитное бюро (ОКБ) — единственное из топ-3, собирающее данные Сбербанка, — не ответило на запрос РБК. В Сбербанке от комментариев отказались.
Почему банки стали чаще отказывать потенциальным ипотечникам
В 2020 году российские банки дважды ужесточали требования при выдаче кредитов на жилье, следует из статистики НБКИ. Уровень одобрения ипотеки падал в апреле—июне, на фоне первой волны пандемии коронавируса, а также осенью, когда в России вновь начало расти количество заболевших. Эксперты тогда отмечали, что банки могли ужесточать риск-политику в том числе из-за роста неопределенности. В начале этого года на динамику показателя прежде всего повлияло сокращение числа платежеспособных заемщиков, считают опрошенные РБК аналитики.
На фоне общего снижения ставок, а также запуска новой льготной госпрограммы российские банки в прошлом году выдали рекордный объем ипотечных кредитов. Они заключили 1,7 млн договоров на 4,3 трлн руб. (.pdf). По оценкам «Дом.РФ», на льготную ипотеку под 6,5% пришлось чуть больше 20% выдач — 345,6 тыс. ссуд более чем на 1 трлн руб.
Наиболее платежеспособные заемщики взяли ипотеку в прошлом году, но желающих решить жилищный вопрос по-прежнему много, замечает старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Игорь Алексеев: «Наблюдаемое снижение уровня одобрений, скорее всего, происходит из-за роста общего числа заявок с более низким уровнем платежеспособности». По словам Алексеева, заемщики стремятся взять ссуду, пока на рынке сохраняются низкие процентные ставки, а льготная госпрограмма еще действует.
В январе—феврале россияне взяли 242 тыс. ипотечных кредитов на 669 млрд руб., следует из данных «Дом.РФ» и Frank RG. Общее количество заявок на ипотеку растет, но в последние месяцы обращаться за ссудами стали «заемщики не очень высокого кредитного качества», отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. По данным бюро, среднее значение персонального кредитного рейтинга клиентов в начале года не превышало 610 баллов из 850 возможных. Годом ранее показатель был выше 620 баллов. Банки, по словам Волкова, сохраняют низкий аппетит к риску и не склонны одобрять заявки граждан с низким скоринговым баллом, поэтому уровень одобрения ипотеки падает.
Из-за льготной ипотеки профиль ипотечного заемщика изменился, соглашается гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин: «Снижается доля потребителей со значительным (более 20%) первоначальным взносом и высокими располагаемыми доходами». Абсолютное число одобренных заявок все же сохраняется на среднем уровне начала 2020 года, отмечает он.
За неполный год действия программы льготной ипотеки платежеспособный спрос снизился, но на уровень одобрения повлиял и другой важный аспект — цены на недвижимость, говорит старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. «Снижение платежеспособного спроса обратным образом коррелирует с фактором доступности жилья: дорожающее жилье еще больше ограничивает платежеспособный спрос среди клиентов, пока не охваченных ипотечным кредитованием», — поясняет она.
В 2020 году рост цен на недвижимость затронул и первичный, и вторичный рынок жилья независимо от класса квартир, следует из обзора Банка России на основе данных Росстата (.pdf). Так, стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке за прошлый год выросла на 23,3%, до 79 тыс. руб., а на вторичном — на 14%, до 66,7 тыс. руб.
Уровень долговой нагрузки остается одним из важных условий выдачи ссуды, и увеличение стоимости жилья снижает доступность ипотеки для заемщиков с невысоким доходом, отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Он не считает, что снижение уровня одобрений связано с ухудшением входящего потока заемщиков: из-за высокого спроса на ипотеку у банков просто есть возможность более избирательно подходить к выбору клиентов.
Будут ли банки менять подход к заемщикам
Программа льготной ипотеки под 6,5% действует в России до 1 июля 2021 года. Банк России выступал против того, чтобы продлевать ее в прежнем виде. «Появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен», — поясняла позицию регулятора председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Она не исключила, что сохранение льготных условий по ипотеке возможно лишь в некоторых регионах.
Вице-премьер Марат Хуснуллин, который ранее выступал за продолжение льготной программы, 15 марта заявил журналистам, что ее продление будет зависеть в том числе от ставки Банка России. В феврале ЦБ сообщил о завершении цикла смягчения денежно-кредитной политики. Повышение ключевой ставки может произойти уже в марте, допустили аналитики Сбербанка.
Вероятное сворачивание программы и общий рост ставок в 2021 году приведут к тому, что желающих взять кредит на подорожавшее жилье станет меньше, замечает Алексеев. «Также ограничивает конверсию фактор неопределенности из-за ситуации с пандемией и темпами вакцинации, который затрудняет оценку кредитных рисков для банков и заставляет ожидать более благоприятной конъюнктуры для потенциальных заемщиков», — добавляет аналитик.
В 2021 году поток заявок, как и уровень одобрения в ипотеке, продолжит падать, считает Ульянова: «Обслуживание кредита по коммерческой ставке предъявляет более высокие требования к кредитоспособности заемщика по сравнению с льготным кредитованием».
