Бытует мнение, что при продаже квартиры, подлежащей налогообложению, можно не платить налог, если в этом же году купить другую квартиру. Якобы, применяется, так называемый, «взаимозачёт». Утверждение это является мифом. В этой статье я постараюсь рассказать о том, что же такое взаимозачёт и когда он применяется.
Прежде всего о том, откуда «ноги растут». В нашем законодательстве предусмотрены налоговые вычеты при продаже и покупке недвижимости. Однако, нужно помнить, что претендовать на них могут только резиденты России, то есть те, кто проживает в стране свыше 183 дней в году, работает в ней и платит налоги. Налоговый вычет при продаже недвижимости – это сумма, которая уменьшает ваш доход при продаже квартиры, а значит и уменьшает сумму налога, который необходимо платить государству. Налоговый вычет при покупке недвижимости – это возврат части ранее уплаченного налога. Говоря более простым языком, при покупке квартиры вы можете вернуть определённую часть денег.
О каких суммах идёт речь? При продаже недвижимости предоставляется налоговый вычет, не превышающий 1 000 000 рублей, то есть, если ваша недвижимость продана за цену до 1млн руб., вы платить налог не будете. В Петербурге такое может быть только от продажи долей, при условии, что они продаются отдельным договором. Если вы продали квартиру за 4 млн рублей, то налог вы заплатите с 3 млн рублей (Ст. 220 Налогового кодекса РФ). Есть ещё очень важный пункт в этой статье: «вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Перевожу: если вы купили ранее квартиру за 3 млн рублей, а продали за 4 млн рублей, то вы можете заплатить налог в разнице между тем, за что купили и продали, то есть с 1 млн рублей.
При покупке квартиры вы можете вернуть часть ранее уплаченных налогов. Но здесь есть ряд ограничений. Вернуть вы можете налоги с суммы не более 2 млн рублей, и вы можете воспользоваться этим только один раз в жизни. Например, вы купили квартиру (долю) более, чем за 2млн рублей, вы можете вернуть 260 000 рублей (13% с 2млн рублей). Если купили дешевле, то получите меньше (13% с суммы покупки).
А вот теперь мы подходим к взаимозачёту. Если вы продали и купили квартиру в один календарный год, то вы можете уменьшить сумму налога от продажи квартиры на предоставляемый государством налоговый вычет при покупке квартиры, а это 260 000 рублей (максимальная сумма). Например, приватизировали квартиру и тут же продали ее за 4 млн рублей, купили другую за 6 млн рублей в один год. От 4 млн рублей отнимаем 1млн рублей (налоговый вычет при продаже квартиры) и получим 3 млн рублей. Налог с этой суммы составит 390 000 рублей. Отнимаем 260 000 рублей, получаем – 130 000 рублей. Эти деньги вы обязаны уплатить государству. При каких же обстоятельствах вы не должны ничего платить? Перечислю по пунктам:
1) вы являетесь налоговым резидентом России;
2) вы продали и купили квартиры в один календарный год;
3) продаваемая квартира (доля) стоит не более 3 млн рублей, или разница между продажей и покупкой квартиры составляет не более 2млн рублей;
4) покупаемая квартира (доля) стоит не менее 2 млн рублей;
5) вы ранее не использовали налоговый вычет при покупке недвижимости.
Все налоговые вычеты вы сможете получить только при условии грамотно заполненной декларации (3-НДФЛ). Её необходимо подавать в следующий за продажей (покупкой) календарный год. К декларации прикладываются копии документов на проданную и купленную недвижимость, включая расписки или платёжные документы банков. Мой совет: прежде чем совершить операции с недвижимостью, подлежащей налогообложению (смотри ст. «Доходчиво о том, когда нужно, а когда нет, платить налог с продажи квартиры в 2021 году»), проконсультируйтесь в налоговой инспекции.
Всем удачных продаж и покупок! Подписывайтесь на канал, ставьте лайки!