На сегодняшний день не только эксперты отмечают значительный рост цен на недвижимость на Дальнем Востоке. Считается, что сложившаяся ситуация является побочным эффектом принятой в 2019 году программы государственной поддержки ипотечного кредитования «Дальневосточная ипотека». Одни называют это очередным финансовым пузырем. Другие сравнивают с кризисом ипотечного кредитования на рынке недвижимости США в 2008 году и предрекают очередной кризис и обвал рынков. Так ли это на самом деле? Разбираемся вместе.
Первое с чего мы начнем это небольшая предыстория. В декабре 2019 года, в соответствии с уже одобренным Государственной думой законопроектом, стартовала выдача льготных ипотечных кредитов с государственной поддержкой «Дальневосточная ипотека». Основной идей данного закона было не понижение процентных ставок, а СУБСИДИРОВАНИЕ процентной ставки по ипотеке до уровня 2% Правительством РФ из государственного бюджета. И здесь важно понимать, что банком ипотека выдается на общих основаниях (сначала это было 9%, позже ниже), но потребитель оплачивает лишь 2% в то время как остальные 7% обязательств на себя берет Правительство РФ.
Во-вторых, я считаю своим долгом напомнить об одном из законов ценообразования на рынке. Правила очень простые, взяты из курса по экономике за восьмой класс, буквально. Цена определяется зависимостью спроса и предложения товара на рынке. Выходит, что если товара мало (предложение ограничено), но он нужен всем (имеет высокий спрос), то цена соответственно будет расти (а в данном случае расти критически быстро). И наоборот. Другими словами мы имеем весы, на левой чаше спрос, а на правой – предложение. Если левая чаша тяжелее – цена растет, потому как всем нужен товар и люди готовы купить дороже, лишь бы успеть купить, а если перевешивает правая, то цена снижается, потому как товара уже избыток и каждый желает продать его побыстрее. пусть и несколько дешевле.
Итак, переходим непосредственно к нашей ситуации. Сотрудник компании «Метрика» в интервью РБК приводит статистику, согласно которой «на Дальнем Востоке работают около 400 застройщиков, которые ежегодно вводят около 2 млн. жилых квадратных метров в год. Однако этого объема недостаточно» и далее «на одного жителя Приморского края возводится 0,5 кв. м жилья, а в Хабаровском – 0,4 кв. м, тогда как в сопоставимых по численности регионах Центра 0,8 – 0,9 кв. м».
Данная статистика указывает на имеющийся дефицит жилья (но ведь это и так ни для кого не секрет, не правда ли?). Вспоминаем правило ценообразования и получаем, что жилья мало, а нужно всем: левая чаша слегка перевешивает и цена растет.
Далее было бы справедливо указать на разделение рынка недвижимости на разные сегменты. А именно вторичный и первичный рынки. Так как дальневосточная ипотека распространяется только на новостройки (первичный рынок недвижимости), то спрос на нее будет выше, чем на вторичное жилье, а значит, левая чаша снова потяжелела и цена на новостройки снова выросла, чего не скажешь о «вторичке». Жилье на вторичном рынке тоже выросло, но исключительно под воздействием инфляции. Никаких активно стимулирующих мер для роста цен на «вторичку» не предпринимается, за исключением материнского капитала и льготной ипотеки «Молодая семья», которая действует на территории всей страны и поднимает цены по всей территории страны в равных условиях.
Для сравнения в 2020 году ставка по программе «Молодая семья» около 5,7%, в то же время «Дальневосточная ипотека» предлагает 2%, то есть обслуживание последнего кредита будет дешевле более чем в 2 раза, в 2021 году ставки 4,7% и 1% соответственно, разницу считайте сами…
Таким образом, мы вправе отметить, что из-за низких процентных ставок обслуживание кредита стало дешевле, а значит размер выданного кредита увеличился, а значит желающих заплатить чуточку больше за дефицитный товар тоже увеличится, а значит цена вырастет, а значит…а значит… Цены действительно взвинтили. Это факт. Но справедливо ли называть это пузырем?
И здесь я снова предлагаю составить уравнение и поместить в него переменные.
Сперва определим структуру ипотечного кредита. В стандартной ипотеке мы имеем лишь две переменные: банк (или кредитор) и потребитель (или заемщик). Есть еще продавец, но он в долговых обязательствах не участвует, поэтому в структуре купли-продажи действительно имеется три стороны: продавец, покупатель и посредник (банк, который одобряет кредит, либо нет; аккредитует стройку МКД, либо нет), а в долговых обязательствах третий лишний (так уж случилось), и мы имеем только двух участников, ибо какая продавцу разница где покупатель взял деньги? (и правда какая?), продавец продал товар и получил деньги, на этом точка. Получается, что наш условный покупатель условно вносит 10% от ипотеки, остальные 90% ему дает банк и передает 100% этих денег продавцу.
То есть банк рискует исключительно своими финансовыми средствами , а это, однако, и неплохо и даже хорошо, потому что это первый признак отсутствия финансового пузыря.
Всего на финансирование дальневосточной ипотека направлено 500 млрд рублей, которые будут выделяться по 100 млрд рублей в год на протяжении пяти лет. Теперь даже если представить, что все дальневосточники разом ринулись в один банк (например Сбербанк) за льготной ипотекой, а опосля, разом перестали платить, то…. То ничего страшного не произойдет, просто банк скупит всю недвижимость и будет ждать новых желающий примерить ипотечный долг.
Чистая прибыль Сбербанка только за неудачный 2020 год составила 760 млрд рублей. За один год! А на субсидии всего выделено 500 млрд и на 5 лет! Прибыль Альфа-банка 156,5 млрд рублей и снова хватает. Далее прилагаю статистику.
Вот и получается, что никакого пузыря нет. Максимум, что грозит неплательщикам – это выселение. Надеюсь, в статье приведены достаточно веские доказательства отсутствия пузыря. А что произошло на американском рынке ипотечного кредитования в 2008 году, рассмотрим в следующей статье. Подписывайтесь чтобы не пропустить…