Добрый день, в данной статье разберем денежный поток, который может генерировать старая недвижимость и что нужно сделать для его увеличения. Нашими заказчиками являются собственники недвижимости, которым нужен снос зданий . Часто после сноса вместо строительства новой недвижимости остается ровная площадка, парковка или газон. Не всегда понятны мотивы наших заказчиков в этом аспекте, поэтому мы решили разобраться в экономике таких решений.
Итак, возьмем небольшое старое здание в центре Москвы, например вот это здание по адресу Москва, Средний Тишинский переулок, 14С4.
Здание продают за 35 000 000 рублей, в нем есть 214 м2 площади для использования. Давайте рассчитаем приблизительный денежный поток. Если сдавать отдельно стоящее здание как коммерческую недвижимость, то ориентировочная ставка аренды с хорошим ремонтом будет в районе 2400 р/м2 в месяц, это 513 600 р. Из этого нужно вычесть расходы по управлению и эксплуатации, которые могут составить около 150 000 рублей ежемесячно. Чистый денежный поток получается около 363 600 рублей.
Далее рассмотрим варианты реконструкции здания:
1. Вариант снос + строительство нового здания:
Оформление документации: 3 000 000 рублей
Снос здания 4 000 000 рублей
Строительство нового здания 40 000 000 рублей
Затраты: 47 000 000 рублей + покупка здания за 35 000 000 рублей = 82 000 000
Делим на 363 600 рублей, получаем 225 месяцев или 19 лет - срок окупаемости.
2. Вариант 2: реконструкция здания
Оформление документации: 3 000 000 рублей
Демонтаж внутренней отделки и подготовка к строительным работам: 1 500 000 рублей
Капитальный ремонт здания и коммуникаций: 10 000 000 рублей
Затраты: 14 500 000 рублей + покупка здания за 35 000 000 рублей = 49 500 000 рублей
Делим на 363 600 рублей, получаем 136 месяцев или 11,5 лет - срок окупаемости.
Выгода реконструкции на лицо, конечно цифры приблизительные, но их достаточно, чтобы понять соразмерность возврата на инвестиции в недвижимость и целесообразность сделки.
Но остался вопрос: почему после сноса здания не строят новое, а оставляют вместо него ровную площадку или паркинг? Ответ на этот вопрос прост: для строительства или реконструкции нужен капитал. А чтобы его подготовить лучше выполнить снос здания и иметь ровный участок земли, подготовленный под строительство со всеми имеющимися разрешениями и согласованиями.