Добрый день, уважаемые читатели!
Сегодня я поделюсь с вами механизмом продажи недвижимости, для покупки которой использовался материнский капитал с последующей покупкой частного дома. Всё повествование веду от себя лично и использую исключительно свой опыт в такой, на первый взгляд не простой сделке купли-продажи.
Итак, вы определились со своими желаниями и потребностями и созрели к покупке своей частной собственности в виде дома с земельным участком. Денег в обороте у вас нет, все вложено в покупку квартиры, которую вы когда-то приобрели. Скорее всего с помощью ипотечного кредита. Все бы ничего, но дополнительно на улучшение жилищных условий когда-то вы воспользовались средствами государственного материнского капитала, который накладывает на вас обязательство выделить доли детям не позднее 6 месяцев после снятия обременения с квартиры, владельцем которой вы уже являетесь. Есть мнение. что делать это не обязательно во избежание лишней головной боли родителей. Некоторые ошибочно полагают, что выделив доли детям во вновь купленном доме, можно спокойно спать и радоваться, как вы все удачно провернули. НО! Во-первых: покупатели вашей квартиры тоже не идиоты, особенно если они покупают под руководством риэлтора или юриста. Так что будьте готовы, что с вас потребуют справку из пенсионного фонда о том, что средства материнского капитала вы ранее не использовали. Во-вторых: ничего хорошего такая сделка вам не сулит, и риск, что вами займутся органы опеки и прокуратура, предъявив иск об устранении нарушений прав детей очень велик. При желании надзорные органы могут запросто запросить необходимую информацию в Росреестре и никто не гарантирует, что такая проверка в будущем не будет носить обязательный характер. Поэтому мой вам совет: не жульничайте. Если доли детям вы еще не выделили, то сделайте это ничего не нарушая. Путь не самый легкий, но зато спать будете спокойно. Выдел долей осуществляется у нотариуса. Договор дарения не оформляется! Доли желательно выделить самые минимальные (они рассчитываются исходя из суммы материнского капитала, поделенной на всех членов семьи). Например, по моей просьбе, помощник нотариуса рассчитала эти доли самостоятельно.
Далее при продаже этой квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и заручиться их документальным согласием на эту сделку. А как быть, если дом вы выбрали в Краснодарском крае, а проживаете вы в этой самой квартире, но в другом регионе? Вот тут начинается самое интересное. Кстати, ни один риэлтор мне в этом не помог. Чаще всего в межрегиональных сделках такого характера практики у них нет.
Органы опеки могут не дать согласия на продажу квартиры только в том случае, если вы, по их мнению будут нарушены права ваших несовершеннолетних детей. А именно : взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания»
При этом условия для проживания детей не должны стать хуже. Знаю, что органы опеки при принятии окончательного решения смотрят и на инфраструктуру населенного пункта, где планируется приобретаться дом: наличие школ, детских садов, мед. учреждений. Все эти требования вы должны учитывать, когда подбираете для себя варианты покупки. На моем примере : мы продавали трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. в панельном доме 1984 года постройки. Выбрали частный дом на Кубани площадью 83 кв.м. 1992 года постройки. В доме были все коммуникации, которые отражались в техническом плане. Кстати, именно копию этого технического плана в органы опеки необходимо предоставить. Вместе с ним обязательно потребуется предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, и копии выписки ЕГРН или св-во о праве собственности продавца ( или всех собственников покупаемых объектов недвижимости). Вообще требуются оригиналы всех перечисленных документов, но поскольку их вам в другой регион никто не передаст, то копий достаточно (в идеале лучше все-таки в органах опеки обсудить эти нюансы заранее). Т.е. прежде чем продать свою квартиру, дом вы уже должны выбрать и договориться с продавцом.
Допустим, вы все это уже сделали, теперь нужно продать свою квартиру. Здесь я совершила ошибку. Начала поиск покупателей после того, как готовое согласие органов опеки было на руках. По условиям продать, купить, выделить доли детям и зарегистрировать собственность я должна была в течении 1 месяца! Именно такой срок предоставляют органы опеки в том случае, если объекты имущества находятся в разных регионах. Естественно, чтобы продать свою квартиру мне пришлось выставить цену ниже рыночной. Поэтому настоятельно рекомендую вам искать покупателя на свою квартиру заранее! Если ему понравиться ваша квартира, то он будет готов подождать. Обязательно закрепить договоренность получением залога и оформлением предварительного договора купли-продажи.
Возможно, сейчас я описала ситуацию очень кратко. Поэтому, если у вас есть вопросы, пишите в комментариях. Так же делитесь своим опытом подобных сделок. Возможно кому-то это очень необходимо.
Спасибо, что дочитали мою статью до конца! В следующей статье я расскажу подробно как проходили мои сделки купли-продажи и об особенностях их проведения)