Часть 3
И все же в чем отличие зарубежного городского жилья и нашего ? Дело в том что большинстве городов Европы и Америки – многоквартирных домов в нашем смысле нет. Наш дом не является объектом недвижимости (не верите посмотрите Жилищный кодекс) сам по себе, и состоит из множественности висящих в воздухе квартир находящихся как бы в «собственности» их владельцев и некого общего имущества в которое входит все от крыши, лестничных клеток и чердаков, до труб, подвала и земельного участка. Вот кстати земельный участок оформлен под МКД лишь в 30-40% домов. Почему как бы в собственоси? Да потому что сверху снизу и сбоку находятся другие объекты недвижимости, а стоящие друг на друге даже два объекта недвижимости с точки зрения классического права – это оксиморон. По тому что в большинстве юрисдикций объект недвижимости это только земельный участок , а все что на нем расположено это его неотделимые улучшения ( ну или обременения)… Но у нас повторюсь своя дорога.
А уж что вытворяют властелины 36 квадратных метров, бароны отдельного жилья и графы кубометров 8 го этажа вы наверное знаете не хуже меня. Эти самовластные владыки опираются на конституционны нормы о неприкосновенности жилья, среди которых первейшей они почитают свое право не пускать сантехника и соседей на порог. Однако, секрет в том, что границы владения «собственника» квартирой оканчиваются на обоях на стенах и краске с линолеумом на потолке и полу. По сути, гражданам, как бы принадлежат кубометры воздуха, вписанные между стенами. А сами стены нет. И даже вкручивая в стену шуруп – вы выходите за пределы своей собственности, ибо стена под обоями - уже не ваша. И даже наружная поверхность стекла в окнах вам не принадлежит, как и балкон. Фактическими же владельцами стен, труб, перекрытий и участка под домом являются местные власти и как правило принадлежащая им же - управляющая компания, и в лучшем (для жителей) случае созданный ими ТСЖ или кооператив. Я думаю вы уже догадались, что такая организация «собственности» на кубы воздуха предусмотрена не спроста, как и то, что в свидетельствах на собственность указание на право общедолевой собственности в доме либо совсем не упомянуто, либо упомянуто вскользь (в зависимости от года его выдачи), да и вообще не так давно сами свидетельство вдруг отменили … Что как бы намекает … и предусматривает в будущем определенные … скажем так мягко - неудобства, но обсуждать я эту тему пока не буду. Каждый может сделать вывод сам. Мы же все же собрались говорить про альтернативу.
Так вот за рубежом (с некоторыми отличиями по странам) – дом и земельный участок один и единый объект недвижимости. Там нельзя построить дом в воздухе или купить квартиру без твердого основания в виде права на земельный участок. Так вот у этого единого объекта недвижимости есть, как правило, и один хозяин – домовладелец/ землевладелец. Исключения только подтверждают правило. Наш типичный российский многоквартирный дом – называется за бугром – кондоминиумом, кооперативом или клабхаусом, сокращённо: «кондо» или «клаб», и является большой редкостью. Жильцы являются собственниками своих квартир, а о порядке использования и обслуживания общего имущества, да и вообще о порядках жизни в «кондо» заключают специальное соглашение. И не дай Б-г вам его нарушить … Там например может быть прописано, что паркет в квартирах запрещен, и допустим только ковролин -везде включая кухню и ванну, протечка по вине жильца или шум в субботу и воскресенье может быть основанием для выставления квартиры на торги без согласия собственника, гости , собаки и маленькие дети могут быть запрещены (совсем) и прочие драконовские меры. А уж двухмесячная неоплата, жалоба соседей, визит полиции или самостоятельный ремонт ….это сразу нафиг. Но кондо это всегда жилье для богатых и очень богатых граждан, к общему удовольствию которых в кооперативе есть куча плюшек в виде круглосуточной службы эксплуатации, центрального кондиционирования, спортзала, сауны, площадки для барбекю, прачечной, подземного паркинга, вооруженной охраны, швейцара и т.д. – правда «любой каприз за ваши деньги» и размер ежемесячных платежей для жителей кооператива в 3-4 тысячи долларов в крупных городах никого не удивляет (это не считая цены покупки в 0.5 – 0.7 млн долларов и выше). Все остальное жилье за рубежом находится в собственности единственного домовладельца – в качестве которого может выступать просто гражданин предприниматель, акционерная компания, или местные власти. И для них основным смыслом является сдача такого жилья в аренду. Вот тут мы дошли до самого главного – большая часть городского многоэтажного жилья за бугром – это жилье арендное и живущим там лицам не принадлежит. В Америке именно так дело и обстоит , ну а в старушке Европе , не без чудес, но тоже примерно так … Что заставляет арендаторов относится к такой недвижимости, как ко временной, и частенько ее менять. Путешествовать вслед за работой максимально получающего супруга меняя место жительства раз в 5-7 лет это норма для Штатов, особенно для молодых семей. Понятно что с возрастам людям хочется более постоянных вещей, но до середины 40 лет снимать жилье это считается нормально. Частный домовладелец — это персонаж народного фольклора и по определению злокозненный тип и негодяй (или негодяйка). Кто хочет проникнуться- пересмотрите старую комедию с Джимом Керри «Маска». Народ там массово домовладельцев не любит, ибо повышают они цены по своему усмотрению, устанавливают огромные штрафы – за шум, за протечки, за перерасход воды и т.д., держат отопление на минимуме, а за просрочку платежа за квартиру в несколько дней могут выломать дверь и выставить вещи на улицу. А цены … цены там настолько запредельные, что нам их даже осознать затруднительно. Приятель у меня арендовал квартиру в Нью-Йорке за 3,5 тысячи долларов площадью в 13 квадратных метров и окном в стену соседнего дома, без права завозить свою мебель, готовить пищу и приводить гостей. В Европе, где социализма больше, есть правда куча законов власть домовладельцев ограничивающих, но только слегка, поскольку в ЕС другая проблема там жилья по прежнему не хватает, и найти хорошую квартиру рядом с работой за вменяемые деньги не просто. А потом нужно еще понравиться хозяевам принести несколько справок о разной благонадежности (типа выписки со счета в банке) и все такое. И это с учетом того, что при сдаче нормального жилья за разумные деньги если даже позвонить утром рано в день подачи объявления записаться на просмотр можно двадцатым… зато потом если аккуратно вносить арендные платежи и квартплату в Европе выселить арендатора практически невозможно. Иногда даже просто самозанявшего чужую квартиру человека выселить затруднительно, ибо дело будет рассматривать суд и делать он это будет несколько лет … Но если вы начнете принимать душ поздно ночью, шуметь по субботам воскресеньям – то вас точно вытолкают в зашей. НО не об этом щаз.
Для решения жилищной проблемы граждан на западе есть разного рода общественные объединения или специальные муниципальные общественные богадельни сдающие жилье нуждающимся по фиксированной цене. Частенько владельцами домов выступают жилищные акционерные общества, желающие приобрести квартиру выкупают акции такого ЖАО и получают ключи у директора - со всеми обременениями свойственными коллективному домовладению. Ну а социальное арендное жилье это откровенно говоря дно – сначала нужно доказать что ты нуждаешься , а потом каждые 12 месяцев подтверждать это… Это вам не наш «соцнайм», который почти собственность, да еще и с правом бесплатной приватизации, у них там не то что квартиру выбрать не дают, покрасить стены нельзя самому, а соседи … одни мои знакомые были единственными европейцами на 30 квартирный дом в пригороде Хельсинки и всего то за 450 евро в месяц – очень обшарпано и социально, ибо нормальное жилье там же за углом стоит минимум 500 тысяч евро и требует ежемесячных платежей за коммуналку в 900 евро. Это кстати прямое следствие низкой процентной ставки на ипотеку, но об ипотеке я расскажу чуть позже …
Сами понимаете, что жизнь в таких жестких арендных условиях в городе воспринимается, как вынужденный вариант перебиться до лучших времен и при первой возможности жители многоквартирника «за бугром» норовят съехать в свой дом … что бы стучать на барабанах, завести 10 детей или собирать разбирать с означенными отпрысками в гараже космолет. Ну и экономить , поскольку платить за ипотеку почти наверняка придется столько же ( но чаще в два раза ниже) сколько за аренду.
Но вот тут мне надо рассказать про большие часы тикающие в голове у каждого европейца и американца, которые заставляют их строить дома именно так и такими как вы их видите в фильмах, короче поговорить про жизненный цикл семьи … и вот это по настоящему важно ибо справедливо и для нас. Но об этом в следующей серии…