В свои 25 лет мы с мужем успели поучаствовать в двух сделках по недвижимости. Одна была свободной, другая альтернативной.
Обе квартиры покупали без риелтора, поэтому сложности нам были не нужны. Все альтернативные продажи отметали в сторону. Но мимо одного объявления пройти не смогли. Квартира неплохая, прямо у метро. Тем более встречная покупка была уже найдена, продавцы обещали выйти на сделку максимально оперативно. Чем же это нам обернулось? Расскажу в этой статье.
!!! Сразу оставлю заметку: советов тут никаких не будет. Я просто пошагово расскажу о том, что нам с мужем пришлось пройти в первом и во втором случае.
Для начала несколько слов о видах сделок.
Чем отличаются альтернативная и свободная сделка?
Свободная (прямая) сделка - сделка между двумя сторонами: покупателем и продавцом.
Альтернативная сделка - сделка при которой хотя бы один собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). При этом сделки проходят в один день.
Самый простой пример "альтернативы" (с двумя объектами недвижимости):
- Участник 1: покупает квартиру у участника 2
- Участник 2: продаёт свою квартиру участнику 1, покупает квартиру у участника 3
- Участник 3: продаёт квартиру участнику 2
Свободная сделка. Всё быстро и просто
Первую квартиру мы покупали в ипотеку в 2020 году. Местоположение: Санкт-Петербург. Вторичный рынок.
Наши шаги:
- За две недели после одобрения ипотеки нашли квартиру на #Домклик со скидкой 0,3 % и без отчёта об оценке. Съездили на просмотр. Сообщили риелтору о намерениях купить квартиру.
- Я отметила квартиру в #домклик и добавила риелтора в сделку
- Риелтор загрузил документы. Я параллельно запустила свою проверку квартиры ( о шагах моей проверки я рассказывала тут ).
- Отбившись от ненужных услуг Сбербанка, мы отправили квартиру на одобрение.
- Квартира прошла проверку. Назначили сделку.
- Сделка прошла быстро (примерно 1 час). Мы выбрали безопасные платежи и электронную регистрацию. Страховки также приобретали от Сбербанка.
- Буквально через неделю нам перешло право собственности. Продавец получил свои деньги.
- Приняли квартиру, получили ключи и подписали акт приёма-передачи.
Итого: затрачено минимальное количество времени и энергии.
Альтернативная сделка
Вторую квартиру мы покупали в ипотеку в 2021 году. Местоположение: Ленинградская область, Мурино. Вторичный рынок.
Наши шаги:
- За две недели после одобрения ипотеки нашли квартиру на #домклик со скидкой 0,3 % (Акция "Без отчёта об оценке", к сожалению, завершилась). Съездили на просмотр. Сообщили риелтору о намерениях купить квартиру.
- Так как сделка была альтернативной от покупателей требовалось закрепление намерений авансом. Поэтому я отправилась в агентство для передачи аванса в размере 50 тысяч рублей. Заключила договор, получила расписку о принятии средств.
- Я отметила квартиру на #домклик и добавила риелтора в сделку
- Риелтор начал загружать документы продавца. Я параллельно запустила свою проверку квартиры ( о шагах моей проверки я рассказывала тут ).
- В спокойном темпе я оплатила и заказала отчёт об оценке.
Проблема №1: субботним утром получаю звонок от риелтора продавца: "Нужно срочно получить оценку! У нас уже назначена сделка на квартиру в цепочке через несколько дней! В цепочке участвуют три объекта (К слову, я о трёх объектах не знала. Думала, что планируются сделки по двум квартирам).
- Начинаю экстренно звонить в оценочную компанию. В выходной мне, конечно, никто не отвечает. В понедельник с самого утра начинаю звонить и просить ускорить оценку. Подключается риелтор продавца-договаривается на оценку в тот же день. Отчёт оперативно получен (Спасибо, #агроэксперт!)
- Отбившись от ненужных услуг Сбербанка (услуг в 2021 году стало больше, чем в 2020), мы отправили квартиру на одобрение.
- Квартира прошла проверку. Назначили сделку. Так как сделка была альтернативной, было принято решение воспользоваться расчётом через ячейку (услуга стоит дороже чем безопасные платежи). Заказали денежные средства необходимые для выдачи.
Проблема №2: за несколько дней до сделки звонит риелтор и сообщает, что один из участников цепочки заболел-все сделки нужно отменять. Мы, сдерживая возмущения от ненужных подмен на работе, договариваемся с риелтором о том, что продавцы нашей квартиры будут искать другую квартиру для альтернативы.
Ожидание...
- Квартира находится, к счастью, быстро. Договариваемся о сделке по новой. Теперь в цепочке участвуют две квартиры-уже полегче!
Проблема №3: две сделки назначают на один день, но перерыв между ними большой (Наша сделка в 10.00, вторая в 14.00). Нам, придётся подождать пока закончится вторая сделка для совместной закладки денег в ячейку.
- День сделки как будто длится вечно. Если при свободной продаже мы спокойно сидели на стульях и заполняли бумаги, то теперь мы летали из одного места в другое. Всё время чего-то ждали.
- С 10 до 11 утра мы подписывали и проверяли свой кредитный договор. Перечитывали договор купли-продажи и вносили в него корректировки.
- Вторую сделку (по второму объекту) получилось провести раньше-в 12 часов. Но всё равно нам пришлось ждать окончания ещё один час.
- Самый длительный этап-расчёты по сделкам:
- Нам выдали договор аренды индивидуального сейфа. Все стороны ознакомились и подписались.
- Я и продавец нашей квартиры подтвердили списание средств для закладки в ячейку. Нам выдали ключ от сейфа.
- Дальше, мы стояли в маленьком кабинете и ждали пока наши миллионы будут посчитаны и запакованы в пакеты. Процесс не быстрый. Все уже еле держались на ногах. На часах 14.30.
- После все денежные средства были заложены в сейф. Ура! Дело сделано. Я спокойно выдохнула, и голодная поплелась домой.
- Через 6 дней две квартиры были успешно зарегистрированы в Росреестре. Сейчас мы ожидаем приёмку квартиры.
Постаралась описать всё кратко. Тонкостей при альтернативе было немало. Весь процесс я была напряжена и боялась, что в последний момент всё может оборваться. Но, к счастью, все стороны оказались максимально адекватны и сработали оперативно. Особенно нам повезло с риелтором продавцов нашей квартиры. Оперативная работа, организация нужных договорённостей. Я никогда не скажу, что все риелторы бездельники-это совсем не так!
От альтернативных сделок не отговариваю-просто сравнила две наши сделки. А уж вы решайте сами. Моя альтернативная сделка прошла более-менее гладко-бывает намного сложнее.
Когда-то я сама искала статью с пошаговым примером альтернативной сделки обычными и простыми словами. Надеюсь, мой опыт кому-то будет полезен.