Если у обычного продавца, то не опаснее, чем у застройщика. Риски будут одинаковы, как у тех, кто купил у самого застройщика, так и тех, кто приобрёл квартиру по переуступке.
Другое дело если, если продавец вашей квартиры связан с застройщиком.
Ну например, это генподрядчик, который получил квартиры в счёт расчёта за выполненные работы, и при этом, входит в группу застройщика. Это могут быть также любые другие фирмы, или частные лица, связанные с застройщиком.
При этом зачастую цена, по которой они получают квартиры от застройщика, может быть сильно занижена от рыночной.
Вы подумаете, какая разница, по какой цене получена квартира таким лицом (фирмой). Главное по какой цене приобрели квартиру у них вы. Лишь бы цена вашей покупки была нормальной, как у всех.
Здесь все в порядке. Такие лица (фирмы) продают квартиры по переуступке по обычной рыночной цене.
Но тут есть одно существенное но.
Если вы покупаете по переуступке, то тот, у кого вы покупаете, является первым покупателем квартиры, а цена, за которую он купил квартиру у застройщика, является определяющей и для вас. Причём не зависимо от того, по какой цене вы приобрели эту квартиру по переуступке.
Если такой первый покупатель купил квартиру у застройщика «задарма», а вы купили у него по рыночной цене, на что вы можете рассчитывать, если строительство закончится позже, и вы пожелаете получить неустойку. Что будет в этом случае?
Может быть, вы думаете, что неустойка рассчитывается от цены договора уступки, то есть от той цены, по которой купили вы?
Нет. Это прямо противоречит ФЗ № 214, да и логике (так дольщики могли бы переуступать права своим родственникам по завышенной сумме и взыскивать неустойку в большем размере). Статья 6 ФЗ № 214 предусматривает, что неустойка рассчитывается от цены ДДУ, то есть от изначальной «дармовой» цены.
Более того, если вас не устроит, что ЖК строится очень долго, и вы захотите расторгнуть договор и получить назад свои деньги, то и в этом случае, вы сможете рассчитывать получить от застройщика только первоначальную «дармовую» стоимость
Поэтому, заключая договор по переуступке в ЖК помните, что, если в первоначальном договоре указана очень низкая цена, вы попадаете в кабалу к застройщику. Не расторгнуть договор (очень уж затратно для вас), не взыскать приемлемую неустойку.
Вот такая хитрая схема, которая приходит в голову застройщику, когда он не хочет отдавать деньги после долгого строительства.
Как понять, можно ли заключать договор переуступки в интересующем вас ЖК?
А). Самый простой метод, если вы уже подошли к тому, что обсуждаете условия договора с продавцом, посмотрите цену квартиры, по которой тот взял ее у застройщика.
Если цена очень низкая, рекомендую отказаться от такой покупки.
Б). Если вы ещё не приняли решение, и только собираете информацию о ЖК, посмотрите обсуждения в соцсетях.
Если кто-то сообщает, что купил квартиру по переуступке, при этом первоначальная цена от застройщика было очень низкой, имейте ввиду, в этом ЖК застройщик практикует такие вот «мутные» схемы.
Если захотите купить квартиру, смотрите внимательно, чтобы вам не попалась именно такая.
Ну и вообще подумайте, стоит ли вам смотреть в сторону этого ЖК. Если застройщик продаёт квартиры по таким схемам, значит он сам не уверен, что со строительством у него все будет в порядке.
Если уж он не уверен, то вам сам бог велел сомневаться.
В). Ну и наконец, можно проверить по документам.
Для этого вам придётся выполнить следующие действия:
1). Открываете последнюю проектную декларацию, размещённую либо на сайте застройщика, либо на ресурсе ЕИСЖС (набрав название вашего ЖК).
При этом на ресурсе ЕИСЖС на странице вашего дома находите раздел «Документы» и подраздел «Проектные декларации».
Открываете проектную декларацию.
2). Находите пункт №18, который озаглавлен
«18. О планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»
И смотрите, сколько стоит построить ваш дом.
3). Затем смотрите пункт №9.3
«9.3. О сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений».
Здесь вас должна интересовать цифра общей площади всех жилых помещений (квартир) в вашем доме. Выписываете ее себе на бумажку.
4). Перемещайтесь в пункт №19.7
«19.7. О количестве заключённых договоров»
Вы видите много, много разных подпунктов.
Вас должны интересовать ВСЕ подпункты 19.7.2.1.1. «Жилые помещения. Их три:
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён с использованием счетов эскроу;
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- Площадь объектов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён с использованием иных способов обеспечения гражданской ответственности застройщика.
Просуммируйте все цифры, которые здесь будут.
Итоговая цифра, это общее количество метров, проданных застройщиком (на это количество м2 заключены договора ДДУ).
Запишите цифру себе на бумажку.
5). Теперь посмотрите подпункт №19.7.3.1.1. «Жилые помещения»
Здесь три показателя:
- Суммарная цена договоров, заключённых с использованием счетов эскроу.
- Суммарная цена договоров, заключённых при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд
- Суммарная цена договоров, заключённых с использованием иных способов обеспечения гражданской ответственности застройщика.
Просуммируйте все цифры, которые здесь увидите. Это, сколько денег может получить застройщик от заключённых договоров.
Запишите цифру на бумажку.
6). Теперь высчитайте элементарную пропорцию.
Разделите цифру денег, которые может получить застройщик (это п. 5 нашего описания) на общую площадь проданных метров (п. 4), и умножьте полученное значение, на общее количество метров (п. 3).
Вы получите приблизительную цифру денег, которую может собрать застройщик, продав все квартиры по такой цене.
7). Сравните полученную цифру со сметной стоимостью строительства (п. 2).
Если вы увидите, что, продав все площади, застройщик получит денег меньше, чем стоит построить дом, можете быть уверены, что здесь не все чисто.
Вы скажете, что так не бывает. Застройщик обязательно должен получить какую-то прибыль, иначе он разорится.
Отвечу вам. Ещё как бывает.
Как описанная схема практикуется некоторыми застройщиками, и с какими опасностями могут столкнутся дольщики этих ЖК, которые приобрели квартиры по переуступкам, можете почитать в следующих статьях:
"Мутные" схемы «Севан Санс». ЖК «Светлый мир. Станция Л».
Питерское ноу-хау. Посмотрим его поближе. (ЖК AEROCITY, застройщик Лидер Групп).
От ЖК, в котором вы увидите что-то такое, я вам советую держаться подальше.
Ну а если вы все же хотите приобрести квартиру именно здесь, знайте, если стройку задержат, много с застройщика взыскать вы не сможете. Не для того застройщик практикует такую вот схему, чтобы вы могли с него что-то взыскать.
Хотите знать информацию по любому интересующему вас ЖК, напишите мне в личку, и вы узнаете:
Не разворовывает ли застройщик ваши деньги?
Получится ли взыскать с застройщика неустойку?
Можно ли покупать в этом ЖК квартиру по переуступке?
Я в ВКонтакте https://vk.com/publicgkfobia
в Яндекс Дзен https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728
в Фэйсбук https://www.facebook.com/groups/245799320500755
в Телеграм https://t.me/GKfobia