В ходе выплаты ипотечного кредита на квартиру могут возникать ситуации, которые не позволяют погашать задолженность в срок.
В профессиональном мире просроченный кредит называется "проблемным". Но что если для вас – это не проблемный кредит, а любимая квартира. Основываясь на нашем опыте, постараемся сформулировать ответы на случаи, когда случился неприятный момент просрочки по кредиту.
Первые действия
Нарушение обязательств по выплатам в несколько дней чаще всего не имеет негативных последствий. В периоде от месяца до трех банк регулярно о себе не напоминает, но это именно тот интервал, когда должник должен сам обратиться в финансовое учреждение и попытаться урегулировать ситуацию – оформить «каникулы», реструктуризацию долга.
Как и когда лучше начинать думать о продаже?
Термин «просроченная ипотека» относится к случаям, когда банк перестает получать выплаты по кредиту более 90 дней или размер долга превышает 5% стоимости предмета залога. В зависимости от условий договора за просрочку начисляется штраф или пеня. С ростом задолженности возникает резонный вопрос о продаже квартиры до ее ареста и принудительного изъятия.
Кто является владельцем ипотечной недвижимости?
До момента полного закрытия долга ипотечная квартира находится в собственности банка. Продать ее без согласия держателя залогового имущества – банка – нельзя. Но именно он в первую очередь заинтересован в возврате денежных средств. Рассмотрим возможные варианты реализации жилья.
Второй кредит для погашения первого?
Брать новый заем имеет смысл, когда уже нашелся покупатель ипотечной недвижимости или подобные квартиры пользуются хорошим спросом. Тогда остается оформить потребительский кредит и полностью погасить ипотеку. Продав недвижимость, закрываете второй кредит. Однако не все банки готовы выдать новый кредит при наличии текущей задолженности.
Получение задатка от покупателя
Если возможности выплачивать ипотеку нет и не появиться в ближайший месяцы, стоит как можно раньше начать поиск покупателя недвижимости. Размер задолженности может выступать задатком сделки купли-продажи. Оформляете договор задатка, по которому обязуетесь этой суммой погасить задолженность и сразу продать квартиру. Получив деньги, закрываете кредит в банке и проводите обычную продажу. В такой ситуации покупатель находится в уязвимом состоянии, поэтому задача продавца – постараться максимально показать свою надежность.
Продажа квартиры с привлечением банка-кредитора
Когда покупатель проблемного актива нашелся, но деньги на погашение ипотеки непосредственно продавцу передавать опасается, привлекаете к сделке банк-кредитор. Заключается трехстороннее соглашение между заемщиком, покупателем и банком. Последний выступает гарантом безопасности операции. Покупатель перечисляет часть суммы на погашение ипотеки, а остаток – продавцу.
Переуступка долга покупателю
Уступка прав по договору об ипотеке – один из вариантов «продажи» квартиры с просрочкой. Возможность уступки долга претенденту на ипотечную квартиру должна обязательно отражаться в первоначальном договоре на кредит. Если инициатива о переуступке прав исходит от банка, необходимо согласие заемщика денег. Если кандидата на недвижимость нашел продавец, банк также должен его утвердить.
Продажа квартиры на открытых торгах
Если заемщик упорствует и не выплачивает ипотеку, банк обращается в суд. При наличии судебного решения на квартиру накладывается арест. Реализация недвижимости происходит на электронных аукционах. Перечень арестованной недвижимости можно найти на сайте УФССП. Стоимость квартиры на торгах всегда занижена. Заемщик получает разницу между вырученными от продажи средствами и долгом, если вырученная сумма его покрывает. Если не покрывает, то даже после реализации квартиры заемщик остается должником со всеми вытекающими проблемами. Дополнительно взимается сбор в пользу судебных приставов – 7% от задолженности.
Если торги не состоялись дважды, квартира переходит в собственность банка. Теперь он может продавать ее самостоятельно.
Банкротство должника
Когда заемщик дотянул, что продажа квартиры не покроет сумму задолженности, выходом становится банкротство во внесудебном порядке или по решению арбитражного суда. Это единственный вариант безвозвратного списания долгов. Первый способ проще и дешевле, но имеет ряд условий и ограничений (ФЗ от 31.07.20 №289). В процедуре банкротства залоговую квартиру не сохранить, но это возможность избавиться от всех ипотечных и «неипотечных» долгов – коммунальные платежи, штрафы и пени по потребительским кредитам, банковским картам, займы по распискам.
Ваш Фонд №1