Рынок аренды жилья полон легенд и страшилок. Мы выбрали 15 самых популярных утверждений.
1. Арендаторов нельзя выселять зимой, даже если они перестали платить.
Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.
2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию.
Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.
Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите, наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей.
3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды.
Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.
4. Если договор заключён на срок более 11 месяцев, то арендатор может претендовать на проживание в квартире даже после расторжения договора.
Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё.
5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе.
Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами
6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям.
И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ. С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.
7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже.
Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме. Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика.
8. За капитальный ремонт дома платят квартиросъёмщики, это входит в пункт договора «коммунальные услуги».
И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам. Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику.
9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец.
И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.
10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев.
Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет. Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.
11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП или как физическое лицо?
И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения.
12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре.
И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину. Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать.
13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.
Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность. Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.
14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно.
Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке. В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.
15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов.
Правда. Такой риск есть всегда, но конечно, лишних денег с вас никто брать не будет.