Одним из вариантов ограничений операций с недвижимостью является арест квартиры. К нему прибегает государство по запросу третьих лиц, в том числе федеральной налоговой службы.
Собственники этих объектов недвижимости получили запрет на распоряжение данным имуществом. Можно ли продать такую квартиру и как это сделать?
Основываясь на собственном опыте и самых распространенных вопросах россиян, мы собрали самые острые и популярные из них в коротком блог-посте.
Вопрос: «В квартире два собственника. Один из них хочет продать свою долю. Второй готов ее выкупить по предложенной цене, но необходимо два месяца на сбор средств. Продавец не желает ждать и готов продать ее другим. Возможно ли наложить арест на квартиру на эти два месяца?»
Ответ:
Самостоятельно наложить арест на квартиру вы не можете. Основаниями для ареста недвижимости служат: задолженность частных предпринимателей или физических лиц по кредитам, долгам, алиментам, при возмещении убытков, разделе имущества и т.д. или же прохождение квартиры в уголовном производстве – для сохранения доказательств или дальнейшей конфискации.
Вопрос: «Квартира выступала залогом по кредиту. Теперь она арестована. Можем ли мы ее «тихонько» продать?»
Ответ:
Сделки с недвижимостью, на которую наложен арест, запрещены – ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. No 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Завершающим этапом сделки купли-продажи является переход права собственности к новому владельцу недвижимости. Регистрация имущественных прав производится в Росреестре. После наложения ареста информация по данному объекту передается судебными приставами-исполнителями в органы Росреестра. При наличии такого постановления в регистрации сделки и права собственности вам будет отказано.
Вопрос: «Как продать арестованную квартиру без торгов?»
Ответ:
Одним из вариантов продажи недвижимости в обход торгов является введение банкротных процедур – реструктуризация долга, подписание мирового соглашения с кредиторами, реализация имущества. При этом все аресты с квартиры снимаются. Отрицательным моментом является внешнее финансовое управление процессом продажи – вопросом полностью занимается назначенный судом управляющий. Данный способ подходит, если вашей целью является погашение задолженности перед всеми кредиторами.
Вопрос: «Можно ли продать арестованную квартиру для погашения задолженности? Покупатель уже есть.»
Ответ:
Если продажа квартиры вызвана необходимостью погашения задолженности по исполнительному листу, вы обязаны уведомить об этом покупателя. Договорившись о получении необходимой для погашения долга суммы, подписываете предварительный договор (или договор о намерениях). Далее погашаете долг и обращаетесь в организацию, наложившую арест, с ходатайством о снятии обременения. Теперь можно совершать сделку в установленном законом порядке и получать оставшуюся сумму.
Вопрос: «Квартира приобреталась по договору купли-продажи на кредитные средства банка. После прекращения платежей банк подал в суд и квартиру арестовали. Как скоро она попадет на торги?»
Ответ:
Подготовка к продаже недвижимости с аукциона начинается через 5 дней после вступления в силу решения суда. Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава по общим правилам. Продажей занимается Росимущество, именно к нему переходят имущественные права на арестованное жилье. Информация о торгах публикуется на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях.
Вопрос: «После смерти матери осталась арестованная квартира в Москве. Могу ли я оформить наследство и продать ее?»
Ответ:
Факт ареста не влияет на оформление квартиры в наследство. Выясняете его причины в регистрационной палате. Если они все еще актуальны, займитесь снятием обременения. По исполнительному производству узнаете размер долга. Иначе, во-первых, вы не сможете продать, подарить или совершить иные действия, связанные с переходом права собственности. Во-вторых, недвижимость может быть выставлена на торги без вашего согласия.
Команда Фонд №1