Текущий полет цен на рынке недвижимости в крупных городах многих приводит в ужас. С одной стороны наблюдается бешеный спрос, а с другой цены летят вверх и становятся всё менее доступными.
Квартиры в новостройках и на вторичке
Основной драйвер спроса на новостройки - льготная ипотека. А подорожание новостроек упорно толкает вверх цены на вторичку, которые отстают на пару процентов в год. Лидеры роста Москва, Санкт-Петербург и все приморские города Краснодарского Края. На эту ситуацию уже обратила внимание Эльвира Набиулина, призвавшая оставить льготную ипотеку только для 24 регионов РФ, где её внедрение не привело к галлопическому спросу. Это дает основания полагать, что с окончанием льготной ипотеки и спрос снизится. А соответственно осталось ждать до этого лета.
В 2020 году для спроса сложилось всё: и льготная ипотека, и желание уехать из города в частный дом, и опасения, что деньги могут обесцениться. Поэтому после окончания льготной ипотеки цены должны перестать расти столь стремительно, но предпосылок для их снижения практически нет. Наиболее вероятно, что они просто стабилизируются.
При этом застройщикам практика льготной ипотеки безумно понравилась и, вероятно, они будут искать ей замену в формате скрытых ипотечных платежей в цене объекта, благодаря которым смогут частично сохранить динамику повышения цен. У некоторых компаний уже сегодня такие акции есть. Например 0,1% ставка на первый год, что очень выгодно для инвесторов, работающих с банковскими деньгами. При стандартном входе в объект на котловане они смогут сократить для себя общие вложения на 15-20%, что весьма ощутимо.
Загородная недвижимость
А вот рынок недвижимости загородной живет по своим законам. У нас уже была интересная статья о шторме на нём в 2020 году. Но этот шторм успешно унёс с рынка все наиболее привлекательные объекты, оставив только переоцененные и неликвид. От действительно интересного предложения осталось 8-10% и этот объем уйдет с рынка за весну 2021 года. При этом за время пандемии многие приняли для себя решение из города выбираться и спрос всё равно высок. Поэтому наш прогноз для загородной недвижимости - прирост цены на 20% в год в течение двух ближайших лет. Есть здесь и еще один драйвер роста - значительный скачок цен металл и древесину в 1,5 раза, что конечно сказывается на цене строительства. Поэтому ждать отскока цены не стоит, если хотите успеть купить действительно хороший объект. При этом вывод на рынок новых проектов значительно замедлился и перспектив для просвета пока нет. Колхозные паи переведены в поселки и распроданы и для появления новых поселков нужен новый источник. Скорее всего в ближайшее время приток будет происходить за счет появления инфраструктуры на объектах, которые ранее её не имели. Например объект где было только дороги и электричество будет газифицироваться
Коммерческая недвижимость
Здесь ситуация самая сложная. Пандемия и общая экономическая ситуация здорово прорядили малый бизнес и не все будут готовы заново закусить удила и открыться. Поэтому рынок коммерческой недвижимости стал ещё сложнее, чем раньше. Но именно на нём наблюдалось снижение цен, так как многие собственники избавлялись от объектов, не имея возможности их сдать или из-за значительного снижения прибыли. Рента вообще становится сомнительным занятием, особенно для физических лиц. Поэтому на рынке недвижимости коммерческой будут огромные различия в зависимости от сегмента. Будут одновременно наблюдаться скачки спроса в одних секторах и продолжение упадка в других. И делать сейчас прогнозы процентных значений мы не возьмемся.
