В этой статье, речь больше пойдет о том, как правильно подобрать помещение, а так же выбрать бизнес-модель, по которой зарабатывать деньги.
Первое, с чего начинается открытие - это даже не поиск объекта, а выбор бизнес-модели. Выбрав не правильно модель заработка многие предприниматели очень быстро закрывают коворкинг, не проработав и года. Почему так происходит?Давайте по порядку. Существует 4 бизнес-модели на данном рынке:
- Самая распространенная - долгосрочная аренда помещения (от 500 м2) сроком на 5-10 лет в предчистовой отделке, где арендатор вкладывает большое количество денег в ремонт, отделку и закупку необходимой мебели и оборудования пересдавая в субаренду мелким компаниям. Взял в аренду оптом - продал в розницу. Инвестиции составляют порядка 15-25 тыс. руб за м2. Очень рискованная история, в которой вы можете остаться ни с чем. Я не советую идти по такой модели.
- Покупка помещения - большие стартовые вложения, которые не все могут себе позволить. Большая маржа с операционного управления, но более бОльший срок окупаемости. Так как вы становитесь владельцем недвижимости, и берете на себя капитальные и операционные расходы. Не советую данную модель. Очень много простаивающих больших площадей, которые так и не могут найти себе арендатора. Поэтому ищите их и договаривайтесь на условия ниже👇
- Операторская модель - собственник помещения полностью вкладывает деньги в отделку, ремонт, перепланировку, покупку мебели - тем самым подготавливает помещение «под ключ», а арендатор отвечает только за управление пространством, за которое получает вознаграждение от собственника. Как правило, всё завязывают на определенный % от ВЫРУЧКИ (не прибыли). Но не многие собственники готовы идти на это, поэтому на практике встречается очень редко такие сделки.
- Партнерство с собственником - Собственник/инвестор берет на себя капитальные расходы (иногда делятся между собственником и оператором по договоренности). Оператор занимается операционным управлением, выручка делится либо в пропорции 50 на 50, либо 70 на 30. Здесь зависит от того как вы проведете переговоры. Я рекомендую взять сначала небольшую часть в аренду, протестировать все гипотезы - тем самым собственник увидит, что это работает, и тогда они охотнее идут на ваши условия. Самый топ если вы вложите свой кеш, но при этом полностью освобождаетесь от уплаты аренды пока не окупите свои деньги, но при этом все передается на баланс собственника. Дальше уже в пропорции, которые описал ниже.
Выбор локации для открытия
- Транспортная доступность - близость к центру города. Так как основной продукт - это мини-офисы для команд от 2 до 6 рабочих мест, важно, чтобы сотрудники могли легко добираться с разных районов города. Помимо удобства общественного транспорта, наличие бесплатной или недорогой парковки является очень важным аспектом.
- Планировочные решение - обращайте внимание на помещения, в которых много окон. Это позволит вам «нарезать» маленькие помещения таким образом, чтобы площадь составляла не более 15-20 м2, но при этом, чтобы они были не вытянутые, не глубокие - тем самым вы сократите зоны мест общего пользования (коридоры, сан узлы и т.д.).
- После того, как вы нашли подходящее помещение, необходимо составить финансовую модель. Важно быстро подбить все цифры, и не тратить много времени на ее составление.
- Первые три пункта позволяют Вам дистанционно заниматься выбором подходящей локации. После того, как вы определились - следующий этап - изучать СОБСТВЕННИКА. Рекомендую выходить напрямую, желательно, чтобы это был физическое лицо, не ООО. Обращайте внимание на ценности. Постарайтесь как можно больше узнать о нем. Задача при ведении переговоров расположить себя и свою компанию. Подобрать помещение не сложно. Сложнее правильно заключить договор, и провести переговоры. Вы должны нанять хорошего юриста. Но если вы найдете адекватного собственника, вам будет проще согласовать нюансы, которые в момент заключения договора сложно было предугадать. Не спешите быстро заключать договор!!! Никуда помещение не уйдет!
- Делайте пред продажи, еще до того как заключить договор. Протестируйте локацию на спрос. Параллельно ведите переговоры с собственником, но при этом уже размещайте рекламу на досках объявлений и других источниках. Ваша задача еще до открытия, сделать загрузку более 50%. Во время стройки и арендных каникул уже проводите показ помещений, и берите деньги с клиента! Важно именно продать, чтобы кеш был в кассе! Пропишете с клиентом сроки сдачи помещения, в которых вы обязаны доделать офис. Преимущество этого продукта в том, что цикл сделки от недели до месяца. Клиент уже может заплатить Вам деньги за первый и последний (залог) месяц аренды, но начать пользоваться услугой, к примеру, через месяц.
- После открытия ваша уже задача держать стабильно высокую загрузку и управлять риском. Подробнее о том, как это делать, я рассказал в другой статье: «Как сделать коворкинг прибыльным». Подписывайтесь на канал, переходите и читайте, и применяйте с пользой мои рекомендации!