В текущей ситуации многие стараются защитить деньги от обесценения и вкладываются в недвижимость. Да - это самый надежный актив. Но вкладываться в него можно весьма разными путями и не все из них очевидны для неопытного человека. Начнем с банальных и закончим самыми продвинутыми.
Аренда. Самый распространенный и сомнительный
Вкладываться в недвижимость с целью сдачи в аренду сейчас весьма сомнительный путь. Если раньше арендованная недвижимость могла окупиться лет за 10, то сегодня это 14-18 лет. Главный аутсайдер здесь недвижимость жилая. Доходность от сдачи в аренду в 95% случаев уступает банковским депозитам. С коммерческой ситуация бывает лучше, но при этом может быть и патовой. Плюс порог входа значительно выше.
Еще один фактор - это активное внимание государства к этому рынку. 90% сдается в темную. И в этом году правительство одной из главных своих задач считает выявление скрытой аренды для начисления налогов и штрафов. Плюс будет оказываться поддержка юрлицам, готовым оказывать услуги аренды и платить с этого налоги. Под такие проекты в Москве сейчас выкупаются десятки новостроек целиком, поэтому конкуренция будет значительная.
Да, отдельные специфические варианты остаются актуальными, но их очень мало.
Инвестиции в новостройки
Эта стратегия тоже хорошо известна. Некоторые объекты за период строительства добавляют до 50% стоимости. А строят сейчас года за 2. То есть получается 25% в год, что для недвижимости очень большой прирост капитала. В рамках этой стратегии тоже есть два варианта действий:
Вариант первый - полный выкуп.
То есть Вы покупаете квартиру на этапе строительства и продаете на этапе сдачи. Иногда раньше, так как бывает, что сливки можно снять заранее. Доходность составляет от 15 до 35% в год. Средняя 20-25%.
Рассмотрим пример. Вы купили квартиру за 10 000 000 рублей, а через 2 года продали за 14 000 000 рублей. Доход составил 4 000 000 рублей (до налогов) или 20% годовых.
Вариант второй - выкуп с ипотекой
При этом варианте Вы не оплачиваете объект полностью, а берете ипотеку с минимальным взносом 10-20%. И ипотечные выплаты на ближайшие 2 года (либо другой период инвестирования) также кладете на счет в банке, чтобы они автоматически списывались. Таким образом Вы вкладываете не свои деньги, а деньги банка.
Смысл здесь простой. Вы уменьшаете сумму вложений при сохранении доходности и тем самым получаете большую прибыль на вложенный капитал. Например Вы делаете первый взнос в 2 000 000 рублей, и в течение двух лет платите еще 1 600 000 рублей. Итого 3 600 000 рублей.
И это та же квартира за 10 000 000 рублей, которую Вы продаете за 13 500 000 (потому что продаете под обременением). Ваш доход составляет 3 500 000 рублей. Но и вложения составили 3 500 000 рублей. То есть фактически Вы получили прибыль 100% или 50% годовых.
Также Вы можете закрыть обременение из собственных средств прямо перед продажей и тогда сэкономите еще 500 000 рублей, которые иначе придется уступить покупателю.
Очень важный нюанс. Если собираетесь продавать с обременением - обязательно подберите для ипотеки банк, который позволяет это делать. Таких банков мало, но они есть и среди самых крупных.
Инвестиционный ремонт
Это одна из самых сложных стратегий, требующих большого количества навыков. Сама идея проста и в США этим занимаются десятки тысяч людей. Причем как побочным бизнесом. У нас все немного сложнее.
Вы покупаете квартиру в плохом состоянии. Делаете в ней ремонт. И продаете с ремонтом. Наценка небольшая, но за год Вы можете оборачивать капитал несколько раз.
Рассмотрим пример. Вы нашли убитую квартиру в районе СЗХ. Двушка в II-18 и продается с обременением и участием банка. Цена объекта 8 500 000 рублей. Текущая рыночная цена без обременения 9 200 000 - 9 500 000. А с хорошим ремонтом она будет стоить 11 700 000. Таким образом Ваши вложения 8 500 000 в квартиру + 1 000 000 в ремонт. Итого цикл до сделки 3 месяца. Если все сделано правильно, то за 1,5 месяца такая квартира будет продана. 11 700 000 - 9 500 000 = 2 200 000 рублей. Или 23%. Вычитаем налог на доход 13% - 286 000 рублей и остается 20%. Но Вы можете обернуть капитал 2 раза за год, а иногда и 3. Но такой бизнес - это уже практически полная занятость. Но он дает Вам 40-50% годовых на вложенный капитал.
Однако для того, чтобы получить описанную Выше доходность, нужно хорошо знать рынок. Можно легко выйти в ноль или потерять деньги. Чем ближе к центру, тем выше отдача от ремонта. Во многих района покупатели не будут готовы переплачивать за ремонт. Плюс найти хорошую бригаду - само по себе подвиг. И без её наличия в такой бизнес лучше даже не лезть. Точно кончится плохо.
Еще одни нюанс - долгий и сложный поиск. Так как при поиске объектов приходится изучать много сложных ситуаций + придется соперничать с другими охотниками. Объекты ниже рынка уходят быстро. Особенно ликвидные. Профессионалы говорят, что для покупки одного объекта вживую приходится посмотреть 30. И это не считая долгой аналитики в интернете по несколько часов в день.
На этом мы закончим статью, продолжение в следующей части. Также если Вы хотите, чтобы мы подробно разобрали один из пунктов, пишите в комментариях и мы выпустим отдельный подробный материал. Возможно даже интервью с профи.
