Думаете, это невозможно и где-то обязательно закрался подвох? Я тоже так думала, пока на глаза мне не попалась удивительная история из совсем свежего определения Верховного суда. Как говорится: “Ловкость рук и никакого мошенничества”.
Итак, внимательно следим за руками.
27 апреля 2017 года Максим Новиков* заключает договор с застройщиком на покупку однокомнатной квартиры и вносит стоимость квартиры - 720 000 рублей (далее для краткости буду называть этот договор ДДУ - договор долевого участия). Срок передачи квартиры - не позднее 28 февраля 2019 года. Застройщик известный и входит в топ надежных региональных застройщиков, поэтому поводов для волнений нет.
Однако срок сдачи постепенно приближается, и тучи сгущаются. Дом до сих пор не введен в эксплуатацию, а значит нельзя ожидать и своевременной передачи квартиры. В новостях и отзывах сплошные жалобы от недовольных дольщиков, застройщик же дает в ответ только туманные пояснения. И вот поводов для волнений уже хоть отбавляй.
Новиков решает быстрее избавиться от такого ненадежного актива и продает квартиру Арсению Рыбакову*: 29 апреля 2019 года они заключают договор цессии, и к Рыбакову переходят все права Новикова по заключенному ДДУ.
И вот тут начинается самое интересное! Рыбаков, как оказалось, вовсе не был намерен ждать у моря погоды.
26 июня 2019 года он уведомляет застройщика об отказе от ДДУ. Аргумент железный: застройщик существенно нарушил сроки передачи квартиры, предусмотренные договором.
Но зачем же требовать от застройщика возврата первоначальной стоимости квартиры? Ведь цены на недвижимость расти не переставали, и за эти деньги теперь не купить даже новую квартиру на этапе котлована, не то что готовую.
Вот и Арсений рассудил также и заодно вместе со стоимостью квартиры по ДДУ потребовал от застройщика возместить также и разницу между текущей рыночной стоимостью этой квартиры и ценой, по которой квартира продавалась по ДДУ. По расчетам получалось так:
- Рыночная стоимость спорной квартиры на дату расторжения договора (июнь 2019) составила 1 170 000 рублей.
- 720 000 рублей было оплачено по ДДУ (еще в апреле 2017), их нужно вернуть в связи с его расторжением.
- 450 000 рублей - это разница между нынешней рыночной стоимостью такой квартиры и первоначальной ценой. Они составляют убыток Арсения и тоже подлежат компенсации застройщиком.
А что, так разве можно?
Да, об этом как раз говорит статья 393.1 Гражданского кодекса.
Вкратце: если договор был досрочно прекращен из-за того, что одна из сторон не выполняла своих обязательств должным образом, то по требованию другой стороны она должна компенсировать ей убытки в виде разницы между ценой в прекращенном договоре и ценой в договоре, который пострадавшая сторона вынуждена была заключить взамен прекращенного. А если пострадавшая сторона никакой договор взамен заключать не будет, то разница считается между текущей ценой на сопоставимые товары и ценой в прекращенном договоре.
Но застройщик ожидаемо отказался удовлетворять такое требование, и тогда Рыбаков пошел в суд.
Суды первых трех инстанций отказали Арсению в компенсации разницы. Аргументировали это тем, что Арсений на момент подписания договора с Новиковым уже и так знал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры почти на 2 месяца. А раз знал, то ведь и не мог всерьез ожидать, что застройщик передаст квартиру без нарушения сроков. Как говорится, пошел на осознанный риск. Да и к тому же новых квартир взамен этой не покупал...Одни нестыковки.
Ну что ж, хоть неустойку за просрочку передачи квартиры (284 000 рублей) и штраф за неудовлетворение требований потребителя суды взыскали (250 000 рублей).
На этом моменте подавляющее большинство граждан бы успокоились: суды - процесс утомительный и затратный, да и времени отнимают прилично. Но Арсений рискнул и в этот раз: подал жалобу в Верховный суд и не прогадал.
Верховный суд отменил решения всех нижестоящих судов именно в части взыскания разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью (то есть неустойка и штраф из предыдущих решений остались неизменными), а еще подробно разъяснил нижестоящим судам, что Арсений действительно имеет право требовать эту разницу, а аргументы судов вообще-то противоречат действующему законодательству.
Вот так Арсений ловким движение рук увеличил свои вложения почти в 2,5 раза меньше чем за 2 года… Для сравнения, дольщики, заключившие с застройщиком ДДУ на этапе старта продаж ждали своих квартир намного дольше.
P.S. На всякий случай оговорюсь, что пример Арсения не может всерьез рассматриваться как пример для надежного вложения денег - риски были, и риски существенные.
*все имена изменены и приведены лишь для того, чтобы читателю было удобнее ориентироваться в тексте.