Принципы отбора лучших фондов зарубежной недвижимости. В какие фонды я инвестирую и почему
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
Меня часто спрашивают - по каким критериям я отбираю зарубежные фонды недвижимости (REIT)?
Для тех, кто не читал мои предыдущие посты - это одна из моих любимых стратегий инвестирования в 2021 году. Рейты исторически обгоняют фондовый рынок по доходности, надежны, ликвидны, многие растут в цене в долгосрочной перспективе и приносят в среднем 11% годовых в валюте (можно получить гораздо больше, если не скупать все подряд, а знать, как их выбирать). А еще у них есть налоговые льготы и другие преимущества для инвестора.
Итак, сегодня я собрал для вас несколько важных факторов.
11 факторов для отбора REIT
Всего есть около 200 фондов зарубежной недвижимости, доступных россиянам и жителям СНГ через зарубежного брокера. Если покупать через российских брокеров, выбор будет гораздо меньше - там представлено около 40 брокеров.
1. Анализ активов: какой недвижимостью владеют, пользуется ли эта недвижимость спросом у арендаторов. Чаще всего рейты владеют коммерческой недвижимостью, а еще многие из них выбирают конкретную нишу (например, у них в собственности в основном торговые/развлекательные центры. Или складские помещения, или дома престарелых). Доход зависит от выплат арендаторов. Поэтому важно оценить спрос на такую недвижимость.
2. Фундаментальные факторы - баланс, рост или падение прибыли. Эту информацию можно найти в интернете.
3. Прогноз изменения прибыли на следующий год.
4. История увеличения дивидендов, а также FFO Payout Ratio. Самыми безопасными считаются дивидендные аристократы, которые постоянно увеличивают выплату дивидендов.
5. Оценка кредитной нагрузки, коэффициент покрытия процентов, Net DEBT / EBITDA. Рейты часто используют кредитные деньги и могут получать займы на выгодных условиях. Но важно, чтобы кредитная нагрузка не была чрезмерной.
6. Поведение инсайдеров. Если крупные акционеры наращивают свои доли, это хороший знак. Если распродают - наоборот.
7. Долгосрочный тренд относительно S&P 500 и FTSE Nareit Index. Исторически REIT обгоняют S&P 500, но нужно смотреть по каждой конкретной компании.
8. Upside за 2 года (краткосрочный спекулятивный интерес)
9. Размер скидки или премии от цены недвижимости.
10. Объем торгов и количество коротких позиций.
11. Оценка новостного фона.
Кейс с недавно купленным REIT
На прошлой неделе я добавил в портфель акции еще одной компании.
Boston Properties (BXP) - компания, управляющая объектами недвижимости через региональные офисы в разных городах США: Нью-Джерси, Бостоне, NY, Вашингтоне, Принстоне, Сан-Франциско.
У нее отличный послужной список в строительстве офисных зданий и офисных центров, многие проекты выполнены под заказ для американского правительства.
Почему я выбрал эту компанию:
- Сегодня ее можно купить с хорошей скидкой - до 40%
- В 2020 году размер дивидендной выплаты был увеличен, компания на протяжении долгих лет стабильно выплачивает дивиденды.
Поэтому я выбрал этот фонд для спекулятивного портфеля
Дисклеймер: все описанное в статье не является советом, сигналом к покупке или финансовой рекомендацией. Вся информация отражает личный опыт инвестора.
Просто покупая рейты (или любые другие активы) по тикерам из чужих рекомендаций, вы не сможете прийти в финансовому успеху. Без собственной стратегии и системы отбора вы не сможете создать диверсифицированный портфель.
Многим кажется, что постоянно покупать акции REIT на небольшую сумму слишком затратно, а искать и анализировать - чересчур сложно.
Но задумайтесь, просто ли пенсионерам выживать на пенсию в 12 000 - 15 000 рублей?
Мне кажется, гораздо проще выделить немного времени и финансов в то время, когда у вас есть такая возможность, чтобы обеспечить себе будущее.
Если вам не до конца понятна эта инвест-идея и остались вопросы, пишите в комментариях.
Читайте также, с чего начать инвестировать в REIT.
Андрей Меркулов @tinvest
Источник: https://hiterbober.ru/novosti/kak-otbirat-idealnye-reit.html