Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры (ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"), а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.
Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры .
Порядок оформления покупки квартиры
Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!
Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости .
1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную (ст. 166-181 ГК РФ) и т.д.;
- В случае приобретения прав на недвижимость по наследству (Общий срок на вступление в наследство 6 месяцев. Дополнительные нюансы регулируются статьями 1121 ГК РФ и 1154 ГК РФ ) – срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
- Судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
- Количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ , по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право (Общее название различных прав, которые позволяют получить индивиду определенные преимущества при заключении той или иной экономической сделки) покупки продаваемой доли;
- В случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения (ст. 572 ГК РФ ), прикрывающему договор купли-продажи, – юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения (ст. 572 ГК РФ ) в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
- Наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости , которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, – они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
- Отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости , в том числе:
- Информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах (ст. 168 ЖК РФ, ФЗ N188-ФЗ, ред. 31.07.2020), перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
- Подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
- Нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
Покупатель вправе потребовать от продавца:
- Архивную выписку из домовой книги (Оформляется в каждом частном жилом помещении. Это своеобразный журнал регистрации, в который вносятся сведения обо всех гражданах, зарегистрированных на данной жилплощади) , где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан, и по какой причине;
- Справки Психо-неврологического диспансера и Наркологического диспансера на всех собственников;
- Кадастровый паспорт (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) ), в которой содержатся сведения об объекте недвижимости ), в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место;
- План БТИ (особенно, если объект недвижимости с перепланировкой).
Покупатель может самостоятельно обратиться в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки – до 10 календарных дней. Несмотря на то, что законодательно срок действия выписки ограничен только с точки зрения актуальности данных в ней, по факту выписка может быть предоставлена в качестве подтверждающего документа только в течение 30 дней с момента получения.
Оформление документов при покупке квартиры
Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору .
Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:
- Необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости , название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации ;
- О цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 ГК РФ и 317 ГК РФ );
- Обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади;
- Если продавец оставляет какое-то имущество (мебель, технику и т.д.), то обязательно должен быть перечислен состав передаваемого имущества (во избежание недоразумений при фактической передаче имущества).
Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- Свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).
В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:
- Договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
- Закладная (Именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой) ;
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
- Некоторые другие документы по требованию банка.
Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости , которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.
Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий (Хранилище. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или осуществляющий услуги по учёту перехода прав собственности на ценные бумаги) , который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.
В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.
Стоимость оформления покупки квартиры
В расходы по оформлению покупки квартиры входят:
- Государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
- Оплата услуг нотариуса;
На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости , после чего сделка считается полностью завершенной.
Акт приема-передачи
В акте приема-передачи обязательно должны быть указаны все важные аспекты:
- Показния всех имеющихся счетчиков;
- Наличие и состояние передаваемой мебели (если квартира продавалась с мебелью);
- Общее состояние квартиры - окна, стены, трубы и т.д. - все, что может иметь принципиальное значение, определенное в договоре купли-продажи;
- Все расхождения с условиями договора купли-продажи (договорились, что диван остается, а его по факту нет);
- Количество замков и комплектов ключей к ним;
- Подписи всех сторон-учасников сделки, с обязательной расшивровкой (ФИО полностью).
Это всего лишь мои мысли вслух .
Если Вам понравилась моя статья, не забудьте оценить её лайком и поделиться с друзьями в социальных сетях!
Если по содержимому данной статьи у Вас есть собственное мнение, поделитесь им в комментариях.
Возможно, Вам будут интересны другие статьи:
- Мошенничество: Займы под недвижимость
- Женщина узнала о продаже квартиры из квитанции за ЖКХ
- Подписано постановление о возможности проведения онлайн общедомовых голосований
- Когда необязательно оформлять собственность на недвижимость - разъяснение ВС РФ