Резкое сокращение доходов, желание заработать, сметь квартиру или расширить недвижимость — причин для продажи ипотечной квартиры может быть множество. Этот процесс не самый простой, но если подойти к нему с умом, все обязательно получится.
Цель любого продавца ипотечной квартиры состоит в том, чтобы получить максимальную прибыль от продажи своей недвижимости. Для начала нужно расплатиться с банком, выручив как можно большую сумму от остатка. Снижение цены совсем не подходит в этом случае.
Однако аналитики советуют рассмотреть вариант скидки только тогда, когда вы продаете квартиру, купленную в ипотеку, из-за невозможности дальше выплачивать кредит.
Продаем кредит
На первом этапе продажа ипотечной квартиры почти ничем не отличается от обычной. Также нужно прибрать квартиру, организовать рекламу и встречать покупателей. Только в этот раз покупателям нужно обязательно сообщить, что квартира находится в залоге у банка.
После того, как вы определили покупателя, нужно решить, как именно продадите ему квартиру. К примеру, покупатель может захотеть самостоятельно оформить ипотеку для покупки. Тогда ему можно предложить взять кредит в своем банке. Эксперты уверены, что банк будет более лоялен к покупателю, потому что взамен выбывающего заемщика он получает нового.
Также покупателю можно продать не квартиру, а кредит. Выглядит это следующим образом: вы подписываете соглашение о переоформлении кредита на другого человека, который позже станет и собственником, и должником по кредиту. Другими словами, оформляете сделку перекредитования с участием трех сторон: банка, вас и нового заемщика-покупателя. Но последнему обязательно нужно внимательно изучить условия кредитного договора, чтобы они оказались выгодными.
Живые деньги
Покупатель может захотеть купить квартиру за «живые» деньги. Для этого есть несколько вариантов продажи.
Банк может самостоятельно заняться продажей квартиры. После покупатель оплачивает сумму, которая нужна для возврата кредита и выкупа квартиры в сейфовой ячейке банка, который и выдал вам займ. Далее кредитная организация самостоятельно сообщит регистрационной службе о выплате кредита и передаст туда ипотеку. Теперь уже можно зарегистрировать договор купли-продажи.
Эту схему можно провернуть и без участия банка. Все просто: нужно найти покупателя, который согласится заключить предварительную сделку, выплатить остаток долга в банке и только после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Тогда банк не узнает о вашем намерении продать квартиру. В этом случае важно учесть следующий момент: в кредитном договоре не должно быть условия о досрочном погашении долга без дополнительных штрафов.
Кроме того, для продажи ипотечной квартиры нужно, чтобы договор позволял продать недвижимость без согласия банка. Тогда для покупателя такой может сработать «бомба замедленного действия». Речь идет о риске, когда после отзыва ипотеки продавец исчезнет и переход права собственности не состоится.
Так что идеальным вариантом будет получение разрешение от банка для продажи и согласования с ним схемы сделки, нюансы расчетов, порядок снятия залога с квартиры. После того, как банк согласится на досрочное погашение, вы вместе с продавцом заключаете депозитный договор, размер которого равен размеру вашей задолженности перед банком.
В депозитном договоре обязательно нужно указать свои обязательства, в частности, что вы обязаны продать квартиру покупателю после снятия с нее обременений. Также в договоре должны быть прописаны сумма квартиры, порядок расчетов, срок, в ходе которого вы обязаны продать квартиру, и срок, в течение которого банк обязан снять с нее обременение.
Далее стороны идут в банк, чтобы погасить долга продавца. Кредитная организация выдаст справку об отсутствии долга и ипотеку на квартиру. После придите в регистрационную палату вместе с представителем банка и документами, чтобы снять обременение с квартиры. Теперь уже можно заключить договор купли-продажи и оформить имущество в пользу покупателя.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.