Чтобы ответить на этот вопрос нужно немного погрузиться в тонкости ипотечного кредита и процесса рефинансирования. С технической точки зрения рефинансирование – это еще один кредит, который берут на более выгодных условиях, чтобы погасить прежний. В случае с ипотекой, в процесс вносится дополнительный элемент – объект недвижимости (т.е. ипотечная квартира) и связанные с ипотекой обременения. Таким образом, при рефинансировании ипотеки происходит не только передача долговых обязательств, но и снятие и повторное наложение обременения на залоговый объект.
Очевидная причина рефинансирования ипотеки – выгода. К примеру, всего 6-7 лет назад ипотеку могли выдавать под проценты в 1,5 раза выше, чем она доступна сейчас. Рефинансировав ипотеку, заемщик сможет снизить нагрузку на свой бюджет за счет сокращения ежемесячного платежа по ипотеке. Кроме того, благодаря рефинансированию ипотеки можно изменить ставку, срок обслуживания кредита, уменьшить размер ежемесячного платежа или сумму переплаты. В целом задумываться о рефинансировании стоит, если удастся добиться снижения ставки уже на 1-2% или больше.
Но у рефинансирования есть и свои ограничения. Поскольку это такой же кредит, как и первоначальная ипотека, при анализе заемщика, банк, в котором заемщик хочет рефинансировать ипотеку, будет проверять его так же тщательно (возможно даже тщательнее), как и при получении первого кредита.
Поэтому, если заемщик брал ипотеку как заемный работник, а потом стал самозанятым, могут быть определенные сложности. В первую очередь, с подтверждением наличия и размера регулярного дохода, достаточного для обслуживания нового кредита. Банки не очень «любят» самозанятых и индивидуальных предпринимателей в том числе из-за сложности подтверждения дохода, хотя их регулярный доход легко может перекрывать тот, который получают счастливые получатели справки 2-НДФЛ. Поэтому ключевым вопросом будет – готов ли будет банк принять альтернативные методы подтверждения дохода от самозанятого. Чтобы прояснить этот вопрос, возможно придется провести небольшое рыночное исследование, прежде чем заемщику удастся найти нужный банк.
Но можно использовать альтернативные методы и рефинансироваться «вручную». Если у заемщика помимо ипотечной есть другая недвижимость, то под ее залог можно взять залоговый кредит. Сегодня заемщикам доступны суммы до 75% стоимости залогового объекта (то есть денег хватит на досрочное закрытие ипотеки) на срок до 20 лет, а ставка по залоговому кредиту стартует с 8,8% годовых.
При этом, благодаря наличию обеспечения по кредиту в виде недвижимости, у залогового кредита есть минимум два преимущества:
- Банки лояльнее относятся к кредитной истории заемщика
- Банки более благосклонны к альтернативным вариантам подтверждения регулярного дохода (что может быть важным для самозанятых).
«Ручной» вариант технически ничем не отличается от обычного рефинансирования. Заемщик получает кредит под залог недвижимости, закрывает его средствами ипотеку и дальше платит меньше/по более выгодной ставке/в течение другого срока. Дополнительное преимущество можно получить за счет того, что залоговый кредит не запрещает эксплуатировать залоговый объект по усмотрению заказчика. Таким образом, он может сдать его в аренду и дополнительно понизить долговую нагрузку, компенсируя и без того понизившиеся ежемесячный платеж доходами от сдачи недвижимости в аренду.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.