Земельная застройка на территории РФ осуществляется строго согласно зонам и территориям, исходя из видов использования. Правила землепользования и застройки выступают нормативными актами для закрепления зонирования. Постановление № 120-ПП выступает именно таким документом на территории Москвы.
Что такое ПЗЗ, как получать эти документы, какие существуют варианты внесения изменений в ПЗЗ — на эти и другие вопросы мы постараемся более подробно ответить в этой статье.
Что такое ПЗЗ?
ПЗЗ — правила землепользования и застройки — категория, относящаяся к земельным правоотношениям. Юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ, представляя собой акт градостроительного зонирования. Данный документ содержит:
- описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
- регламенты возведения объектов капитального строительства, включая определения их местоположения, целевого назначения, параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
- порядок предоставления официальных данных гражданам и компаниям для выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ;
- порядок изменения ПЗЗ, в том числе по видам использования участков, а также параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.
Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. С релевантным документом для Москвы — ПЗЗ, утвержденные Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП , Вы можете знакомиться у нас на сайте в разделе «Полезные материалы»
Процесс разработки и утверждения ПЗЗ
Основные этапы:
- создание специальных межведомственных комиссий;
- проведение публичных слушаний с участием жителей территории;
- утверждение решения в виде нормативного документа;
- официальное опубликование акта.
Процесс внесения изменений/дополнений носит также сложный характер — если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.
Экспертное мнение специалистов ГК Maxard:
« ПЗЗ находятся в открытом доступе. Каждый желающий может с ними ознакомиться, ведь нормативно правовые акты не являются секретными материалами. Если мы говорим о г. Москва, то это представляется возможным по следующей ссылке . С практической точки зрения, изучения данной документации даёт возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, обозначить возможные проблемы при согласованиях. Вся информация предоставляется в виде градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН , правил землепользования (ПЗЗ). Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, к примеру, для оформления разрешений и согласований. »
Основные форматы информационных актов о правилах землепользования и застройки
Существует 2 основных формата документов, содержащих информацию из ПЗЗ:
1. Выписка из ПЗЗ, которая выдается любому заинтересованному лицу и основана на общедоступных открытых источниках (описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан).
Согласно последним изменениям, правила поучения выписок из ПЗЗ осуществляются в следующем порядке:
- подача заявления через портал госуслуг, МФЦ либо непосредственно в уполномоченный муниципальный орган;
- оформление непосредственной выписки в течение 10 дней без оплаты пошлин
Необходимо помнить, что все сведения в выписке сугубо носят информационный характер и не могут устанавливать или отменять права, а также изменять режим ограничений.
2. ГПЗУ ( градостроительный план земельного участка ). Выдача данного документа осуществляется в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.
ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.
В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы. Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру. Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.
Экспертное мнение специалистов ГК Maxard:
« Есть определенный ряд сведений , за безопасность которых напрямую отвечают вышестоящие государственные органы либо они представляют собой тайну , защищённую специальным режимом . В данной ситуации вначале необходимо получить допуск . Также стоит отметить , что не стоит пытаться найти эти данные в открытых источниках или выдавать их за таковые , потому что при подаче в качестве части дела на основании недостоверности информации будет вынесен отказ »
кспертное мнение специалистов ГК Maxard:
« Есть определенный ряд сведений , за безопасность которых напрямую отвечают вышестоящие государственные органы либо они представляют собой тайну , защищённую специальным режимом . В данной ситуации вначале необходимо получить допуск . Также стоит отметить , что не стоит пытаться найти эти данные в открытых источниках или выдавать их за таковые , потому что при подаче в качестве части дела на основании недостоверности информации будет вынесен отказ »
Где искать данные : открытый доступ к информации, а также инструкция по получению отдельно запрашиваемых сведений
Первостепенно необходимо определить, какие сведения входят в ПЗЗ в виде текстовых и графических материалов. К таковым относятся:
- описание порядка применения и использования ПЗЗ
- карты зонирования
- градостроительные регламенты
Отдельным пунктом стоит отметить, что в описание порядка применения и использования ПЗЗ должны быть включены конкретные методы и способы внесения в них изменений.
Больше полезной информации по правилам землепользования и застройки читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».