В этой статье речь пойдёт о перепланировке и переустройстве двухкомнатной хрущёвки со смежными комнатами. Планировку которой, ещё называют «бабочка».
Рассмотрим не только варианты и живые примеры исполнения, а также поговорим о том, как сделать это законно.
Но, для начала проясним суть и разницу некоторых терминов: перепланировка и переустройство; незаконная и неУзаконенная перепланировка/переустройство.
Итак…
- Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ст. 25 ЖК РФ). Любое переустройство требует согласования.
Например, переустройством считается: замена ванны на душевую кабинку, перенос унитаза, перенос раковины из одного угла кухни в другой, изменение местоположения газовой плиты в границах кухни.
- Перепланировка - изменение конфигурации квартиры, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ст. 25 ЖК РФ).
Например, перепланировкой будет считаться: обустройство ниш для встроенной мебели, перенос дверного проёма, перенос стен.
- Неузаконенная перепланировка/переустройство – это самовольная перепланировка, выполненная без соответствующего разрешения, но которая не нарушает правовые нормы.
То есть, если в ходе ремонта без согласования проведена перепланировка, например, по совмещению ранее раздельного санузла, то это не узаконенная перепланировка. Такая перепланировка не нарушает никакие нормы, впоследствии её можно узаконить, правда уже в судебном порядке (согласно п. 4, ст. 29 ЖК РФ).
- Незаконная перепланировка – это переустройство и/или перепланировка жилья без согласования с надзорными органами, выполненная с несоответствием строительных норм и требований.
Например, расширение санузла за счёт жилой комнаты (если это не первый этаж или квартира не над магазином) является незаконной перепланировкой, которую узаконить нельзя. Последствия – требование привести жильё в прежнее состояние (п.3 ст. 29 ЖК).
А теперь вернёмся к двухкомнатной квартире в хрущевке и рассмотрим незаконные перепланировки. И как в таком случае выйти из положения.
1. Нельзя увеличивать кухню за счёт жилой комнаты
Согласно п. 24 ПП РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) размещение кухни над жилой комнатой соседей снизу запрещено.
Отсюда исключение: если квартира находится на первом этаже; если под квартирой нежилое помещение (магазин, офис); или если у соседа снизу узаконена такая же перепланировка, то увеличить кухню таким способом всё-таки МОЖНО.
2. Нельзя увеличивать ванную за счёт жилой комнаты.
Тот же п. 24 ПП РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020), а также п. 9.22 СП 54.13330.2016 запрещает размещать ванные комнаты над жилыми комнатами соседей снизу.
Данный «аппендикс» согласно техпаспорту относится к жилой комнате.
Исключения: если квартира находится на первом этаже; если под квартирой нежилое помещение (магазин, офис); или если у соседа снизу узаконена перепланировка, по которой это помещение стало коридором или кладовкой, т.е. не жилым, то увеличить ванную за счёт жилой комнаты МОЖНО.
Но нужно помнить, что в расширенной зоне необходимо заменить полы на полы с гидроизоляцией.
Вот вариант реализации подобной перепланировки:
3. Нельзя объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.
Решение
- переоформить жилую комнату в нежилую (кухню). В этом случае квартира потеряет статус двухкомнатной. Стоит отметить, что это возможно - если под объединённым помещением нет жилых метров, и если квартира на последнем этаже. Что, конечно, редкость. Это может быть актуальным, лишь для жителей 2-3 этажных домов.
Для однокомнатной квартиры это решение не подходит, потому что жильё не может остаться без жилых метров.
- заменить газовую плиту на электрическую, что потребует выполнения дополнительных работ и согласований по увеличению электрической мощности. Однако, при наличии газовой колонки, такое решение ничего не изменит.
- отделить жилую комнату от кухни раздвижными дверями. НО! Двери должны быть плотно закрывающимися, в связи с чем установка пластиковой двери гармошки – запрещена.
4. Нельзя переносить вход/выход ванной в жилую комнату.
Выше уже упоминалось, про «аппендикс», который является частью жилой комнаты. В нём входа в ванную быть не должно.
Решение
- переоформить этот «аппендикс» в коридор.
5. Нельзя делать перепланировку после которой жилая комната останется без окна.
Решение
- оформить эту комнату как кладовку или кабинет, но после этого уменьшится жилая площадь квартиры.
- либо можно поступить так:
