14,5 тыс подписчиков

Самая распространенная московская серия - и это не хрущевка

4 минуты

16,1 тыс прочтений

18 апреля 2021

Если П-44 и 1605-АМ определяют облик спальных районов Москвы, то серия, которую мы рассмотрим сегодня встречается абсолютно везде - в центре, на окраинах, даже в пределах Садового. Иногда такими домами застроены целые кварталы, а иногда они органично точечно встроены в застройку.

Их очень много - автор насчитал 981 дом без учета Новой Москвы.

Угадали? Это серия II-18.

История

Они строились в 1962-1972-х годах, то есть около 100 домов в год возводилось. Или раз в 3 дня сдавался дом... Впечатляет темп?

Дома изначально проектировались как высокоэтажные, то есть в реалиях 1960-х - более 5-ти этажей. Первоначально строилась серия II-18/9 - девятиэтажки.

Потом и 12-ти этажки стали строить. Субъективно я насчитал три модификации таких домов.

Девятиэтажки как на плане, двенадцатиэтажки с трешками и без. Отличить их можно легко - если с торцов балконы - то трешек в доме нет, если есть единичный балкон с торца, то - это и есть трешка (ниже подробно опишу).

Планировки II-18

Для нас дом примечателен, что стал прообразом домов серии #II-68 через переходную И-209А, а поэтому здесь есть намеки на будущие планировки.

Сразу скажу, что однушки здесь для той эпохи очень даже не плохи!

кухня почти 9 метров
полноценная комната
есть балкон

А вот на девушках архитекторы отыгрались. Их вообще нельзя рассматривать для покупки.

Серьезно, двушка 37.4 м. самая убогая из того, что я видел: маленькая кухня, крошечная комната, да еще и проходная. По факту это большая однушка с небольшой кухней. Несущих стен в квартире нет.

Двушка 44 метра - не лучше - кухня 5.7 (!!!) метров и комната 8.7 метров (!) - но здесь стенку тоже можно подвигать. Фактически односпальная квартира максимум для двух человек с кухней-гостиной.

Но двушка 47 метров - еще хуже. Дело в том, что проходная комната тут отделена диафрагмой жесткости. И ни сделать проем в другом месте, ни снести стенку - не получится. И... двушка превращается снова в односпальную евро-квартиру, как сейчас их любят называть. Максимум для одной пары. Снеся стенку между кухней и гостиной получится вполне большое пространство, а оставшаяся спальня в 14.4 метра плюс балкон вполне достойна.

А на трешке остановимся отдельно. Таких квартир я видел достаточно много - как с перепланировкой, так и без. Первых, кстати больше. Квартира интересная в первую очередь площадью - она вполне нормальная, не малогабаритная, а также только одной несущей стеной.

Типичная перепланировка трешки II-18 - с сайта pereplanirovkamos.ru

Стена между кухней и гостиной сносится и получается вполне себе 23-метровое пространство с двумя окнами и выходом на балкон.

Из гостиной делается либо детская площадью около 10 метров (мало, но для детской еще ок), либо гостиная неправильной формы (как на плане) Стена в третью комнату двигается под задачи. Это может быть и существующие 11.1 метров, и 17.

В итоге получается полноценная современная квартира для трех человек. Я даже видел в такой квартире два санузла. Если чуть передвинуть стенку в сторону входа, то в ванную впихивается унитаз, а туалет остается отдельным. Да, газ, перегородки и согласования перепланировок. Но в этой квартире реально есть, что поделать. И еще она выходит аж на три стороны при наличии двух балконов.

Плюсы и минусы серии II-18

Плюсов у серии не так много, но они есть:

Распространенность и возможность выбрать практически любой район Москвы. То есть, если вам приглянулся какой-то квартал в центре, то это разумный выбор между дореволюционными домами, фасадными сталинками с окнами на дорогу и новостройками по 0.5 млн. за метр.
Мало несущих стен - дает возможности перепланировки под современный формат жизни или под сдачу. Опять же, квартира в таком доме в тихом центре - отличный вариант под сдачу.
Два лифта, однако оба пассажирские.

Минусов тут, конечно больше:

Низкие потолки 2,48 - и в отличие от II-68 здесь пол после ремонта не сильно опускается
Маленькие санузлы - ванны по 150 см, под 170 нужно переделывать многое
Нет проходных подъездов и общих балконов - это уже появилось потом
Узкие проходы и небольшая площадь коридоров - будет проблематично хранить что-то большее, чем самокат в холле.
Говорят еще о проблемах осадки фундамента фасада и внутренних стен - но тут надо смотреть на каждый конкретный дом.

Перспективы

Квартиру в II-18 я бы рекомендовал брать только в домах после совершившегося капремонта. Их достаточно много. Конечно тут лучше брать трешку для себя, остальные под сдачу или для 1-2 человек.

Стоимость квартир в таких домах ниже, а сносу они пока не подлежат (непонятно, что готовит вторая волна реновации). Зато дома бодро ремонтируют и комфорт проживания в них увеличивается.

А еще иногда встречаются (единично) и такие экземпляры. Это все та же II-18/9, только с ~~пентхаусом и каминами~~ отлично отремонтированная и превращенная во вполне современное жилье снаружи. Уверен, что и квартиры внутри очень хорошо отделаны.